Hein Wegdam over innovatie & verduurzaming bij ING Real Estate Finance

Innovatie en verduurzaming zijn nooit klaar. De standaarden voor de toekomst worden nu ontwikkeld en die worden vervolgens op hun beurt weer gechallenged door nog nieuwere standaarden, zegt directeur Duurzaamheid en Innovatie bij ING Real Estate Finance Hein Wegdam in gesprek met Octas-directeur Jan van Dijk. De ontwikkelingen gaan razendsnel en toch moet er volgens hem nog meer gas gegeven worden, zeker als het om duurzaamheid gaat.

Hein Wegdam (35) noemt de gebouwde omgeving fascinerend. Het is tastbaar, je kunt vastgoed zien, aanraken, je kunt er doorheen lopen. Het is volgens Wegdam ook een heel duurzaam product. Een gemiddeld gebouw in Nederland staat er in principe voor onbepaalde tijd. “Kijk maar naar de grachtengordel in Amsterdam. Die panden staan er al eeuwen. Het is dus een lange termijn product. Je kunt het veel verschillende gebruiksbestemmingen geven. Zelf heb ik wel een voorkeur voor de gebouwde omgeving, zoals steden. Bedrijfsterreinen inspireren me wat minder.”

Trends in de vastgoedsector

Welke trends zie jij in de vastgoedsector? “De belangrijkste trend op dit moment is natuurlijk corona. Dat merken we nu al met dit gesprek. We zitten beiden thuis en praten via een beeldscherm. Thuiswerken is nu de norm. Dat gaat wat betekenen voor de markt. Als je naar de sectoren gaat kijken, dan zie je daarin wel verschillen. Kijk je bijvoorbeeld naar de woningen dan is de trend stabiel. De verkoop van nieuwbouwwoningen is gewoon nog gestegen in het tweede kwartaal van 2020. Dat is op zich best bijzonder als je kijkt naar de economische situatie en het vertrouwen daarin.

“Het kantoor gaat ik denk steeds meer een clubhuisfunctie krijgen.”

De kantorenmarkt daarentegen, gaat de impact echt wel zien. Zowel positief als negatief. Je kunt je afvragen of alle vierkante meters kantoorruimte nog wel nodig zijn als we massaal thuiswerken. Aan de andere kant, als je met anderhalve meter afstand tot elkaar moet gaan werken, dan heb je dus ook meer fysieke vloerruimte nodig”, meent Wegdam. “Wel denk ik dat het kantoor steeds meer een clubhuisfunctie gaat krijgen waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, maar waar ook wel gewerkt wordt.

Ideale balans tussen kantoor en thuiswerken

Die trend zien wij ook wel. Onderzoeken laten zien dat mensen meer thuis willen werken. Aan de andere kant komen ze ook graag naar kantoor, zodra dat weer kan. Gaan we deels niet gewoon weer terug naar de oude situatie? “Het is echt nog koffiedik kijken wat dit allemaal voor de kantorenmarkt betekent, want veel contracten lopen natuurlijk ook lang, vaak wel vijf tot tien jaar. De kantorenmarkt is een laatcyclisch product. Bij grote huurders merk je wel dat ze heel kritisch kijken naar wat ze wel en niet meer nodig hebben.

Denk bijvoorbeeld ook eens aan de hogere gebouwen. Als je daar maar met twee mensen tegelijkertijd in een lift mag, ga dan maar eens een gebouw met zeventien verdiepingen vol krijgen. Wij hebben die rekensom gemaakt. Zelfs als je de eerste vijf verdiepingen niet meetelt, omdat die met de trap kunnen, dan duurt het nog tweeëneenhalf uur om de mensen op hun plek te krijgen en ook weer tweeëneenhalf uur om ze er weer uit te krijgen. Dat kan natuurlijk niet. Er zal zeker een combinatie ontstaan van thuiswerken en op kantoor. Mede omdat het management bij veel bedrijven het zelf nu ook meemaakt en er de voordelen van inzien.”

Invulling leegstand kantoren Amsterdam

Een andere trend is dat kantoren worden omgebouwd naar hotels of appartementen. Is dat iets wat door blijft gaan of komt ook daar een balans in? “Als je heel specifiek naar een stad als Amsterdam kijkt dan had Amsterdam in de vorige crisis een leegstand van 16 procent. Nu is dat ongeveer 3 procent. Dat is een redelijk gezonde mutatie-leegstand. Er is al best veel omgebouwd en tegelijkertijd is er ook nog altijd vraag naar lege kantoren.”

“Utrecht is nu bijvoorbeeld heel populair. Ook omdat er in Amsterdam gewoon niet veel meer te krijgen is. Ik denk daarom dat in de grote steden de transformatie van kantoren wel zal afnemen. Als je buiten de top vijf steden kijkt, dan zijn er veel kantoorlocaties waar nog wel wat mee moet gebeuren.”

Innovatieproces in de conservatieve vastgoedwereld

De vastgoedwereld is best conservatief. Hoe gaat het innovatieproces in die sector? “Het is in dat kader wel leuk om even terug te gaan naar de periode toen ik bij ING begon. De vastgoedmarkt  was destijds erg inefficiënt en informatie was moeilijk beschikbaar. Ik vond het best vreemd dat we onze taxatierapporten niet automatisch deelden met de klant, terwijl deze heel belangrijk zijn voor de financiering. Als je die essentiële informatie niet met elkaar deelt, waar praat je dan met elkaar over?”

“Je ziet nu dat er een omslag gaande is door de digitalisering. We hebben nu bijvoorbeeld Standard Business Reporting, een initiatief van de drie grote banken om meer efficiëntie in de data uitwisseling te krijgen. Je hoeft als eigenaar niet meer drie keer op verschillende manieren informatie aan te leveren of drie taxaties leveren als je drie offertes aanvraagt voor financiering. Dit ga je in veel meer sectoren van de vastgoedmarkt terug zien. Informatie stroomlijnen, dat is wel de basis van innovatie”, verklaart Wegdam.

“Je ziet nu dat er een omslag gaande is door de digitalisering.”

“Een ander voorbeeld is EasyLeasing. Dat hebben we met een externe partner ontwikkeld en komt binnenkort op de markt. Daarmee kun je in vier stappen een huurcontract valideren, dus of het echt om de persoon gaat die hij of zij beweert te zijn en of die aan de betalingsverplichtingen kan voldoen. Alles volledig digitaal. Vervolgens kun je in twee stappen het huurcontract sluiten en tekenen met de huurder. Normaal gesproken heb je daar minimaal acht uur voor nodig, nu kan dat binnen een half uur inclusief alle informatie die daarvoor nodig is.”

“Dat scheelt enorm in de bedrijfsvoering. We hebben ook voor elke klant onze REF InsideBusiness Portal beschikbaar”, vervolgt hij. “Dat kun je vergelijken met een MijnING, maar dan voor vastgoedbeleggers. Op het eerste dashboard zie je alle risk parameters. De risico’s van de lening ten opzichte van de waarde of de rente ten opzichte van de huurstroom, noem maar op. Je vindt er ook al je leningen terug met de rentes, aflossingen, contracten, voorwaarden. Aan de andere kant zie je de hele vastgoedportefeuille staan. Taxatiewaardes, huurlijsten, een overzicht van alle panden en vierkante meters, maar ook hoe je de panden kunt verduurzamen. Dat is allemaal geïntegreerd.”

De invloed van innovatie op de organisatiecultuur

Wat betekent al die innovatie voor de organisatiestructuur? “Als organisatie innoveer je natuurlijk ook. Zo’n REF InsideBusiness Portal betekent een hele andere manier van werken. Vroeger legden we data vast in een systeem waar alleen wij toegang toe hadden. Nu kan de klant het gelijk ook zien. Het is wel veel confronterender, want je wordt ook gelijk gecontroleerd door degene die de gegevens aanlevert.”

“Door regelgeving moet de klant ook steeds meer informatie aanleveren. Daarom rollen we volgend jaar ook de CoorpID uit. Dat is een online kluis, waarin je de structuur van je organisatie kunt vastleggen, inclusief de documenten die daarbij horen. Je kunt die kluis dan tijdelijk openstellen voor een bank, ook als dit een andere is dan ING, of elke andere stakeholder die je daar toegang toe wil verlenen.”

Innoveren is nooit klaar

Zit er een grens aan de innovatie? Is het op een gegeven moment klaar? “Nee, het is nooit klaar. Het is ook leuk dat nieuwe standaarden elkaar opvolgen. ING is heel actief op het innovatievlak. Een onderdeel van ING is een losstaande innovatiehub. Die heeft binnen het hele bedrijf invloed. Als je een goed idee hebt, dan krijg je veel ruimte om dat tot een bepaalde hoogte uit te werken. Bij veel bedrijven zie je dat je een idee moet overdragen. Als je dan twee keer merkt dat er niets mee gedaan wordt dan is dat enorm frustrerend en doe je dat dus niet meer.”

“Bij ING mag je er zelf mee aan de slag. Dat kost soms ook wel flink wat effort naast je gewone werk, maar je krijgt er wel ruimte voor. Er vallen nog steeds veel ideeën af hoor, maar er zijn genoeg innovaties die het juist wel redden. CoorpID is daar een voorbeeld van. Het is binnen ING ontstaan, maar is nu een bedrijf dat op termijn misschien wel zelfstandig verder gaat. Je moet wel goed nadenken waar je als bank op wilt innoveren. We kunnen ook raketten naar de maan sturen, maar dat past niet echt bij ING.”

“Onze klanten zijn nu vastgoedbeleggers, maar je kunt ook naar de gehele vastgoedmarkt kijken. Dan krijg je een heel ander product. Ik zie bijvoorbeeld een hele grote kans om vraag en aanbod van equity bij elkaar te brengen. Er is heel veel vraag bij wat grotere investeerders om in vastgoed te diversifiëren. Aan de andere kant zie je dat ontwikkelaars, vastgoedondernemers en fondsenbouwers op zoek zijn naar equity. Die twee bij elkaar brengen biedt enorme kansen. Tegelijkertijd moet je ook heel goed kijken naar de aansprakelijkheid en compliance, omdat je wel je naam eraan verbindt als je twee partijen bij elkaar brengt.”

Leiderschap in de financiële sector

Octas heeft eerder onderzoek gedaan naar leiderschap in de financiële sector. Daar kwam uit dat de sector eigenlijk leiderschap mist. Zie jij wel inspirerende leiders?“ Goeie vraag. Als je binnen de traditionele bankensector kijkt dan denk ik aan wat onze oud-CEO Ralph Hamers in gang heeft gezet. Hij heeft wat betreft innovatie, echt een goede start gemaakt om mensen in een andere richting te laten denken.”

“Zelf haal ik mijn inspiratie ook uit de geschiedenis. Toevallig heb ik hier een boek staan dat heet ‘De uitvinder van de natuur’ over de 18e eeuwse wetenschapper Alexander von Humboldt. Volgens Darwin was hij zelfs de belangrijkste wetenschappelijke reiziger aller tijden. Von Humboldt keek toen al naar de impact van de mens op de natuur. Als je bijvoorbeeld een paar bomen kapt aan de rand van een meer, dan heeft dat invloed op de vissen in datzelfde meer. Hij was daarmee een van de eersten die klimaatverandering vastlegde. Ik vind dat zo’n inspirerend verhaal. Dat je met de middelen en kennis van toen toch zo visionair kunt zijn en over je eigen horizon kunt kijken.”

Inspiratie op de werkvloer

Neem je dat soort inspiratie ook mee in je werk? “Als ik er zo over nadenk wel ja. Ik vind dat je mensen de ruimte moet geven om te onderzoeken. Dat vind ik mooi. Daarnaast motiveer ik mensen om origineel te zijn. Kijk om je heen en probeer het net even iets beter te doen. En wees niet bang, stap in het avontuur. Je mag tegenwoordig ook fouten maken. Gun jezelf dat ook, want daar leer je van.”

“Je moet natuurlijk niet de hele tijd dezelfde fouten blijven maken, je moet wel leren. Dat doe je door af en toe te vallen. Ik denk ook dat we in een omslag zitten in het denken over innovatie en duurzaamheid. Vooral wat betreft dat laatste moet het echt wel veel sneller. Als je kijkt hoe er nog steeds zaken wordt gedaan. Dan denk ik, kom op jongens gas erop. En niet meer uitstellen!”

Amsterdam als volwassen hoofdstad

Je hebt wel eens gezegd dat Amsterdam moet uitgroeien tot een volwassen hoofdstad. Daarvoor moet het nog groeien. Hoe rijm je dat met duurzaamheid? “Amsterdam heeft volgens mij nog zoveel te bieden waar je nog wel in kunt doorgroeien, zonder het klimaat te belasten. Ik vind dat Amsterdam daarin als hoofdstad het toonbeeld van Nederland zou moeten zijn. Het is echt mijn persoonlijke mening als inwoner, dat Amsterdam nog flink wat stappen kan zetten om een schonere stad te worden. Afvalscheiding of zwerfafval op straat, daar wordt niet veel aan gedaan. Of delen van de stad autoluw maken. Veel andere grote steden in de wereld hebben dat al gedaan, waarom Amsterdam nog niet?

Economische groei en duurzaamheid

Veel mensen beweren dat daarvoor de economische groei aan banden moet worden gelegd. Zeg jij dat als je met andere ogen naar de stad kijkt en hem veel duurzamer en leefbaarder maakt, dat er dan ook ruimte is voor groei? “Natuurlijk. Als je er maar voor zorgt dat er geen nieuwe knelpunten ontstaan of dat je die oplost. Infrastructuur is super belangrijk.”

"Vergeleken met veel andere steden is Amsterdam eigenlijk een hele groene stad."

“Ik ben in best veel steden in de wereld geweest. Als je die met Amsterdam vergelijkt, dan is het eigenlijk een hele groene stad. Dat is heel waardevol. Je hebt hier ook niet dat opgesloten gevoel, omdat Amsterdam relatief veel laagbouw kent. Ik denk niet dat je er een soort New York of Tokio van moet willen maken. Je kunt ook op een heel diverse manier uitbreiden. Extra woningen moeten er zeker komen, maar dat kun je ook op een duurzame en sociale manier doen.”

Wie moet daarin het voortouw nemen? “Projectontwikkelaars en bouwers hebben een belangrijke rol in groei, maar de gemeente moet er ook echt wat voor doen. Als marktpartijen duurzaamheid goed oppakken, dan zou de erfpacht bijvoorbeeld omlaag kunnen. Je beloont dan de investering die de eigenaar in het belang van de stad doet. We moeten allemaal wat water bij de wijn doen. Wij doen dat ook. Als een klant een pand gaat verduurzamen, krijg je van ons een goedkope lening en financieren voor honderd procent de lening die nodig is voor de verduurzaming. Als alle stakeholders een aandeel leveren in de verduurzaming van de stad, dan is die groei ook voor de lange termijn echt mogelijk. Daar geloof ik in.”

Advies voor starters op de arbeidsmarkt

Jij begon je carrière tijdens de vorige crisis, heb je nog advies voor starters op de arbeidsmarkt? “Maak je in elk geval geen zorgen, want er komen ook zeker betere tijden. Er is echt vraag naar talent. We vergrijzen, oudere mensen gaan met pensioen en stromen uit. Natuurlijk worden bedrijven steeds efficiënter, dus in bepaalde sectoren is er minder workforce nodig. In andere sectoren is er juist weer meer vraag.”

“Kijk in elk geval verder dan alleen een sollicitatiebrief. Stuur eens een berichtje naar iemand via LinkedIn om een kop koffie te drinken. Natuurlijk niet direct naar de CEO, maar kijk eens naar de verschillende lagen van een bedrijf die je interessant vindt. Mensen vinden het altijd leuk als je advies vraagt. Je leert gelijk ook meer over de organisatie en dan ben je inhoudelijk beter voorbereid op een volgend gesprek. Bovendien zaai je een plantje in het hoofd van degene die je spreekt. De meeste mensen komen ook echt wel aan de bak, de snelheid waarmee zal verschillen. Dat voorop lopen komt dus niet aanwaaien, dat moet je zelf creëren.”