Nederlandse banken zijn in de afgelopen twee jaar terughoudender geworden in het financieren van vastgoedprojecten, of dat nu nieuwbouw of herontwikkeling betreft. Het aandeel van ontwikkelprojecten in de vastgoedfinancieringsportefeuilles is teruggelopen van 23% tot 13%. Ook vinden meer – inmiddels alle – banken de inleg van eigen vermogen van groot belang. Een problematische ontwikkeling voor de bouwopgave in Nederland stelt KPMG.
Zeker zo met de verkiezingen in aantocht proberen Haagse politici elkaar om het hardst af te troeven over het aantal woningen dat zij willen laten bouwen. Het woningtekort wordt al vele jaren gezien als een probleem, met nu en dan schrijnende verhalen over wachtlijsten die de tien jaar overstijgen. Niet alleen voor huurders, ook voor kopers kan het lastig zijn. Vooral voor starters, die niet kunnen profiteren van een riante overwaarde.
Het doel is om voor 2030 een miljoen nieuwe woningen op te leveren om vraag en aanbod meer in balans te brengen. Dat zou sowieso al lastig worden vanwege de stikstofproblematiek en een acuut uitgebroken coronacrisis, maar daarbovenop komt nog een terugloop in financieringsbereidheid door de banken. Zo blijkt uit een rapport van accountants- en advieskantoor KPMG, deze week tijdens vastgoedevent Provada gepresenteerd.
KPMG onderzocht de tendens over de afgelopen twee jaar. Daaruit komen interessante ontwikkelingen naar voren. In 2018 bestond 23% van de vastgoedfinancieringsportefeuilles van banken nog uit ontwikkelprojecten. Ontwikkeling kan overigens evengoed betrekking hebben op complete nieuwbouw, maar ook op herbestemmingstrajecten. In 2020 is dit percentage teruggelopen tot slechts 13%.
Waar aan de ene kant een percentage afneemt, daar moet het elders toenemen. Duidelijk zichtbaar in bovenstaande figuur is de toename van het aandeel financiering van beleggingsvastgoed. “Het gevolg hiervan is wel dat het in Nederland in toegenomen mate een uitdaging is geworden om de (her)ontwikkeling of renovatie van projecten gefinancierd te krijgen. Dit is zeker het geval wanneer tevens de huidige vooruitzichten en de steeds strengere voorwaarden die banken stellen worden meegenomen”, zegt Frank Mulders van KPMG Real Estate Advisory.
Banken zijn namelijk tegelijkertijd met meer aandacht gaan kijken naar de inleg van eigen vermogen voor vastgoedontwikkeling. In 2018 gaf 70% van de banken aan de inleg van eigen vermogen een ‘zeer belangrijk criterium’ te vinden. Inmiddels geven álle ondervraagde banken aan dit belangrijk te vinden. Mulders: “Met name de waargenomen eis vanuit banken dat er in toenemende mate sprake dient te zijn van additioneel eigen vermogen, variërend van 10% tot 30% extra ten opzichte van voorgaande jaren, bemoeilijkt de financiering van ontwikkelingsprojecten.”
Een ander voorbeeld van het hanteren van strengere voorwaarden is dat het aantal banken dat aangeeft meer dan 60% van de kosten van (woning)ontwikkelprojecten meer dan gehalveerd is. In 2018 waren alle ondervraagde banken daar nog toe bereid, nu nog maar 40%.