In het eerste kwartaal van 2016 is 61% van de hypotheken met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gesloten, 14% minder dan in Q1 2015. Vooral bij doorstromers op de huizenmarkt is het aandeel hypotheken met NHG hard gedaald – van 53% naar 38%. Dat blijkt uit de meest recente Hypotheek Index van hypotheekadviesketen De Hypotheker.
In 2015 heeft de woningmarkt een herstel ingezet. Het aantal huizen dat werd verkocht steeg weer, en daardoor ging ook de prijs omhoog. Volgens data van de Rabobank kwam het aantal verkochte woningen in 2015 boven de 180.000 uit, en stegen de prijzen met zo’n 2,75%. Voor 2016 wordt zelfs een nog grotere prijsstijging verwacht, van tussen de 2,75% en 4,75%.
Bescherming
De stijging van de huizenprijzen zorgt er echter voor dat steeds minder huizenbezitters een beroep kunnen doen op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG is een garantie vanuit de overheid die huizenbezitters beschermt tegen mogelijke restschuld bij verkoop van hun woning. Als een huizenbezitter zijn of haar woning verkoopt voor een lager bedrag dan nodig om de daarvoor afgesloten hypotheek met NHG af te lossen, dan wordt de restschuld overgenomen door de NHG. Per 1 juli 2015 geldt de NHG regeling voor de meeste hypotheken tot €245.000* – daarvoor lag het maximum bedrag voor NHG-hypotheken op €265.000.
Uit de Hypotheek Index van hypotheekadviseur De Hypotheker blijkt dat in het afgelopen kwartaal (Q1 2016) 61% van de afgesloten hypotheken beschermd zijn met een NHG. In het zelfde kwartaal van 2015 waren dit er nog ruim 75% - een zorgelijke ontwikkeling, vindt Wytzejan de Jong, algemeen directeur van De Hypotheker. “Sinds een jaar zien we dat steeds minder hypotheken met NHG worden afgesloten. Dat is zorgelijk, juist omdat deze regeling in het leven is geroepen om mensen te beschermen tegen de risico’s die de aankoop van een huis met zich mee kan brengen.”
Vooral bij doorstromers – huizenbezitters die hun koophuis verkopen om een ander huis aan te kunnen schaffen – blijkt het aandeel hypotheken met NHG te dalen. “Nu al is zichtbaar dat een steeds groter deel van de groep doorstromers niet in aanmerking komt voor de NHG, omdat zij doorgaans een duurdere woning kopen”, vertelt De Jong. Kwam in Q1 2015 nog 53% van de doorstromers in aanmerking voor de NHG, in het eerste kwartaal van 2016 waren dit er nog slechts 38%. Hoewel het percentage starters met een NHG-hypotheek veel hoger ligt – op 78% – is ook dit percentage het afgelopen jaar met 10% gedaald.
De Jong: “Uit ons onderzoek blijkt dat ook het gemiddelde hypotheekbedrag in het afgelopen jaar flink is gestegen: voor starters met 7 procent en voor doorstromers met 10 procent. We verwachten dat de huizenprijzen blijven stijgen, waardoor een steeds grotere kloof ontstaat tussen de bovengrens van de NHG en het gemiddelde hypotheekbedrag voor doorstromers.” Hierdoor kunnen doorstromers steeds minder vaak profiteren van de extra zekerheid die de NHG biedt, en missen evenzeer de rentekorting die een NHG-hypotheek heeft ten opzichte van een hypotheek zonder NHG. De Jong: “Deze korting is gemiddeld 0,5 procent, maar afhankelijk van de geldverstrekker kan deze korting zelfs oplopen tot 0,8 procent. Bij een hypotheekbedrag van €250.000.- met een looptijd van 30 jaar kan een rentekorting van 0,5 procent al ruim €100,- op je maandlasten schelen.”
Een positieve ontwikkeling volgens De Jong is het plan om vanaf januari 2017 de NHG-grens te koppelen aan de gemiddelde huizenprijs. “De NHG behoudt hiermee haar belangrijke positie voor starters op de huizenmarkt”, aldus De Jong. “Maar”, nuanceert hij, “ook het belang van doorstromers moet niet vergeten worden. Het gemiddelde hypotheekbedrag voor doorstromers is in vele gevallen hoger dan de gemiddelde huizenprijs, waardoor deze groep in afnemende mate gebruik kan maken van de voordelen die de NHG regeling biedt.” Zeker nu het aandeel doorstromers groeit – een groei van 10% ten opzichte van Q1 2015, en ook voor de komende maanden wordt verdere groei verwacht.
* De eerdere planning om het maximale hypotheekbedrag van de NHG per 1 juli 2016 verder te verlagen naar €225.000 gaat niet door. Dat zijn het Waarborgfonds Eigen Woningen en minister Blok onlangs overeengekomen.