Onder Nederlandse banken is steeds minder interesse om kapitaal in vastgoed te steken. Het strategische belang ervan wordt kleiner, ook vergeleken met banken uit andere Europese landen. Oorzaak hiervan zijn onder andere wijzigingen in regelgeving rond kapitaaleisen en het feit dat Nederlandse banken al relatief diep in vastgoedfinanciering zitten.
De resultaten komen naar voren in de Property Lending Barometer, die internationaal accountants- en advieskantoor KPMG jaarlijks presenteert. KPMG onderzoekt hierin het sentiment rond financiering van vastgoed in veertien Europese landen. Vergeleken met andere Europese banken steken Nederlandse banken minder eenvoudig kapitaal in cement en steen. Frank Mulders van KPMG Real Estate Advisory legt uit waarom: “De verminderde interesse is het gevolg van wijzigingen in de regelgeving ten aanzien van kapitaaleisen. Daar komt bij dat banken in Nederland een relatief groot aandeel vastgoedfinancieringen op de balans hebben staan.”
Algemene vastgoedinvesteringen in de lift
Wie in een willekeurige stad om zich heen kijkt zal zich soms echter bijna in Shanghai wanen. Grote projecten waarop meer dan een handvol bouwkranen staan zijn geen unicum. Vastgoedinvesteringen in Nederland zitten dan ook in de lift volgens KPMG. In Q1 van 2018 werd voor 17% meer geïnvesteerd dan in dezelfde periode een jaar eerder. Alleen worden ze in mindere mate door banken gefinancierd.
Mulders: “De vraag naar financiering zal naar verwachting dan ook blijven groeien, waardoor de totale portefeuille aan vastgoedfinancieringen in Nederland zal toenemen.” Dat biedt ruimte voor alternatieve financierders. “De onderzochte banken in Europa verwachten dat zij steeds meer concurrentie zullen ondervinden van alternatieve financiers als het gaat om vastgoedfinanciering. In het algemeen zien de banken vooral niet-lokale commerciële banken als de belangrijkste concurrenten. Daarnaast zien de banken in de ontwikkelde landen met name private equity partijen en pensioenfondsen als belangrijke concurrenten.”
KPMG wijst op een toenemend aantal financiers dat toetreedt tot de vastgoedmarkt. Vaak zijn het Angelsaksische partijen (fondsen) die zich focussen op een bepaalde niche, dat kan een product zijn, maar ook een specifiek risicoprofiel. “Om een positie op de markt te verwerven en de hogere rendementseis te rechtvaardigen zijn zij veelal bereid een groter gedeelte van de vastgoedinvestering te financieren” aldus Mulders. “Het totale volume van deze financiers is, mede door de specifieke focus die zij hanteren, echter te beperkt om het ontstane financieringsgat op te vangen.”
Slechte vastgoedleningen
Slechte posities in vastgoed was één van de redenen voor het uitbreken van de kredietcrisis en daarna de economische crisis. Volgens KPMG kampen verschillende Europese banken nog steeds met naweeën van die periode. Ze ondervinden nog steeds last van niet-renderende leningen op de balans. Mulders: “Banken kunnen op een aantal manieren omgaan met deze leningen. Herstructurering is een oplossing, maar ook beslaglegging en de verkoop van leningportefeuilles. De mate en het tempo waarin de banken hierin slagen is het grootst in West-Europa. De onderzochte banken geven aan dat zij voor 75% van hun slechte vastgoedleningen een oplossing vinden door middel van herstucturering. Bij de onderzochte Nederlandse banken levert iets meer dan 10% van de vastgoedleningen een probleem op. Volgens de banken kan bij 70% van deze leningen met succes voor een passende oplossing worden gezorgd.”