Door het geringe aanbod van huizen en de stijgende huur- en koopprijzen zijn er grote zorgen over de kansen van jonge huizenkopers op een betaalbare woning.
Het blijkt voor aspirant-starters momenteel in elke provincie van ons land een grote uitdaging om de gemiddelde verkoopprijs te betalen zonder dat naast de hypotheek eigen vermogen nodig is. Dat schrijven economen van de Rabobank in het nieuw verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.
Stijging huizenprijzen zwakt af
De huizenprijsstijging in ons land is verder aan het afzwakken en zal dit jaar uitkomen op 6,0% ten opzichte van 2018. In 2020 zet deze afvlakking naar verwachting door, blijkt uit de drie maandelijkse rondgang van de bank. Ondanks de huidige hoge huizenprijzen heeft de helft van de jongvolwassenen met een verhuiswens nog steeds een voorkeur voor kopen. Toch nam hun aandeel in de totale woningverkopen afgelopen kwartaal opnieuw af, vooral bij appartementen.
Huizenmarkteconoom Carola de Groot van Rabobank: “Ze zijn te rijk voor een sociale huurwoning, maar te arm voor een huis in de vrije huursector. Van de huishoudens jonger dan 35 jaar met verhuisplannen gaf in 2018 46 procent aan het liefst voor een koophuis te willen gaan. De hoge koopprijzen lijken hen dus niet af te schrikken.” De Groot vraagt zich af of 35-minners erin slagen de stap naar koop te maken: “Als we de gemiddelde verkoopprijs confronteren met de gemiddelde maximale hypotheek die aspirant-koopstarters kunnen krijgen, dan blijkt dat het in alle provincies lastig is om de gemiddelde verkoopprijs te betalen. Er is dan eigen vermogen nodig naast de hypotheek om een woning met een gemiddelde verkoopprijs te kunnen kopen.”
Minder vertrouwen
Uit het Kwartaalbericht Woningmarkt blijkt verder dat het vertrouwen in de woningmarkt voor het eerst in vier jaar weer is afgenomen. In het eerste kwartaal van 2019 was er weliswaar sprake van een kleine opleving, maar vinden momenteel slechts twee op de tien Nederlanders het momenteel een (zeer) gunstige tijd om een huis te kopen. In het tweede kwartaal van 2016 gold dat nog voor zes op de tien Nederlanders. In verhouding tot eerdere kwartalen zijn de huizenprijzen bovendien minder hard gestegen.
Wel valt er meer te kiezen en is ook het aantal overbiedingen licht gedaald in sommige regio’s – waaronder bijvoorbeeld Amsterdam – zo blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. De Groot geeft een prognose: “De Nederlandse economie groeit nog altijd en de werkloosheid is bijzonder laag, net als de hypotheekrente. Daarom verwachten we dat de prijzen dit jaar blijven stijgen, zij het met een gemiddelde groei van 6 procent minder hard dan in de afgelopen jaren.” Toch plaatst ze een kanttekening bij de verwachtingen: “Deze prognose is sinds ons laatste Kwartaalbericht wel wat onzekerder geworden. Er zijn namelijk signalen dat de prijsgroei mogelijk sneller afvlakt dan nu door ons voorzien. In 2020 zullen de huizenprijzen naar verwachting nog minder hard stijgen. Ook het aantal verkochte woningen daalt. We verwachten dit jaar 205.000 transacties, zo’n 6 procent minder dan in 2018.”
Scheve verhoudingen, regionale verschillen
Vooralsnog zijn de uitzichten voor jonge huizenzoekers overal in ons land uitdagend te noemen. Het onderzoek schetst enkele voorbeelden: Zo kunnen jongvolwassenen die in de provincie Utrecht willen kopen, gemiddeld net geen €225.000 lenen. Maar gemiddeld wordt een huis binnen die provincie voor ruim €260.000 verkocht. In Noord-Holland is de verdeling nog schever: op basis van het gemiddelde inkomen kunnen aspirant-koopstarters slechts 58% lenen van de gemiddelde verkoopprijs, ondanks het relatief hoge inkomen in die regio.
In Groningen en Limburg is de verdeling echter minder scheef. Zo kunnen aspirant-koopstarters die in Limburg een huis willen kopen, gemiddeld 70% lenen van de gemiddelde verkoopprijs. Het verst komen aspirant-koopstarters die in Zuid-Holland willen kopen: door de relatief hoge inkomens maar de – vergeleken met de rest van de Randstad – bescheiden gemiddelde verkoopprijs, ligt de gemiddelde leencapaciteit rond de 74%.”