De Nederlandse huizenmarkt is de afgelopen maanden behoorlijk aan het afkoelen. De huizenprijzen stijgen minder hard en er staan steeds meer huizen te koop. De hogere hypotheekrentes, de energiecrisis en de voorspelde recessie zijn daar de oorzaak van. Al met zijn de bestaande koophuizen dit jaar naar verwachting gemiddeld 15,2% duurder dan in 2021. In 2023 stijgen de prijzen naar verwachting slechts met 3%, waarna de huizenprijzen beperkt zullen dalen.
Dat blijkt uit het Kwartaalbericht Woningmarkt van de onderzoeksafdeling van Rabobank. RaboResearch-Woningmarkteconoom Carola de Groot stelt dat hogere rente en de economische tegenwind niet alleen de vraag naar koopwoningen drukken, maar er ook voor zorgen dat steeds meer mensen hun huis te koop zetten. “Door de gestegen rentes en de toegenomen onzekerheid wordt het sentiment over de huizenmarkt steeds negatiever. Dit remt de vraag.”
Ook de sterk gestegen energieprijzen en de angst voor een toekomstige torenhoge energierekening zorgen er volgens De Groot voor dat mensen voorzichtiger worden. De woningmarkteconoom vermoedt dat een deel van de potentiële huizenkopers de handdoek daarom in de ring gooit. Ook het sentiment onder huiseigenaren veranderd, men lijkt meer geneigd om hun huis snel te koop te zetten. Dit levert meer keuze op, waardoor de concurrentie op de woningmarkt daalt en de druk op de huizenprijzen verder verlaagt.
Desondanks benadrukt De Groot dat er nog geen sprake is van een ruime woningmarkt. “De nog steeds snelle verkooptijd van huizen laat zien dat er nog altijd veel vraag is naar koopwoningen. Bovendien is het te vroeg om te zeggen of de toename van het aantal te koop staande woningen die we de afgelopen weken hebben gezien, zal doorzetten.”
Anders
Na bijna tien jaar van stijgende huizenprijzen verwachten de economen van RaboResearch dat deze in de loop van volgend jaar mogelijk beperkt dalen. Een vergelijking met de woningmarktcrisis als in de periode 2008-2013 (destijds daalde de huizenprijzen met ruim 21%) gaat volgens hen echter mank. De Groot legt uit dat de markt tegenwoordig krapper is dan toen en het leen- en aflossingsgedrag van huizenkopers en -bezitters minder risicovol is dan voor 2008.
“Denk aan de tophypotheken en volledig aflossingsvrije hypotheken die destijds gebruikelijk waren. Nu lossen nieuwe woningkopers juist elke maand een deel van hun schuld af. In combinatie met de extreme stijging van de huizenprijzen hebben veel huiseigenaren vandaag de dag dan ook veel vaker – en veel meer – overwaarde. Bij een prijsdaling komen huizen daardoor minder snel onderwater te staan.”
Vertrouwensmarkt
Wel bestaat er volgens De Groot een risico op zichzelf versterkende effecten zodra de eerste prijsdalingen een feit zijn. De woningmarkteconoom benadrukt dat de huizenmarkt een vertrouwensmarkt is. Het risico zou daarom bestaan dat steeds meer potentiële huizenkopers hun verhuiswens in de ijskast zetten, omdat ze verwachten dat huizen goedkoper worden.
“Als verkopers daadwerkelijk overgaan tot de strategie van eerst hun huidige huis verkopen voordat ze een ander huis kopen, kan het aantal te koop staande huizen in korte tijd rap toenemen terwijl het aantal verkopen omlaag duikt. In zo’n scenario kan de daling van de huizenprijzen uiteindelijk toch sterker zijn dan we op basis van de puur economische factoren verwachten”, besluit De Groot.