In 2015 zijn de inkomenseisen voor een nieuwe hypotheek een stuk strenger. Onterecht, stellen de onderzoekers van TU Delft. De onderzoekers stellen de methode ter discussie die het NIBUD hanteert bij het bepalen van de maximale hypotheek. De rekenmethode zou uitgaan van te betuttelende buffers, zoals het krijgen van kinderen, en onvoldoende rekening houden met individuele situaties. Banken volgen deze NIBUD-normen waardoor consumenten volgens de onderzoekers onnodig een te lage hypotheek kunnen krijgen.
De uitkomsten van het onderzoek zijn vandaag door OTB-Delft gepubliceerd door Peter Boelhouwer (hoogleraar Housing Systems TUD) en Karel Schiffer (gastauteur OTB-Delft en voormalig directeur van het Waarborgfonds Eigen Woningen), onder de titel ‘Kopers verdienen meer’.
Rekenmethode van Nibud-normen
Het NIBUD heeft voor 2015 de systematiek bij de berekeningen aangepast. Bij de nieuwe berekening wordt beter rekening gehouden met mogelijke persoonlijk onvermijdbare uitgaven. Denk aan bijvoorbeeld hogere zorgkosten of de komst van kinderen. Het Nibud heeft een extra buffer ingesteld omdat gebleken is dat er veel situaties mogelijk zijn waarbij er hogere persoonlijk onvermijdbare uitgaven zijn te verwachten.
Boelhouwer en Schiffer stellen dat de huidige methodiek voorheen nog wel voldeed als referentiepunt voor veilig lenen voor een koopwoning, maar nu niet meer geschikt is voor het berekenen van een verplicht gestelde maximale hypothecaire lening, zoals dat vanaf 1 augustus 2011 het geval is.
Bezwaren tegen de rekenmethode
Hun belangrijkste bezwaren tegen de huidige methodiek zijn dat onvoldoende rekening wordt gehouden met de individuele situatie van verschillende huishoudens (gezinssamenstelling; fiscale behandeling) en met de individueel bepaalde verschillen in het uitgavenpatroon (woon/werk-verkeer; pensioenpremie; vakanties). Voorts stellen zij dat het NIBUD met het oog op veilig lenen arbitraire en zeer betuttelende buffers inbouwt (zoals bijvoorbeeld de komst van kinderen).
Per saldo is volgens hen sprake van een onnodige overschatting van het financieringsrisico. De verhouding tussen inkomen en lening is voor het financieringsrisico namelijk van minder belang dan de verhouding tussen lening en waarde van de woning (LTV).
Drukkend effect op leencapaciteit
De keuzes van het NIBUD in de huidige methodiek hebben dan ook een zeer drukkend effect op de maximale leencapaciteit van huishoudens en beperken onnodig hun hypotheekmogelijkheden. Tevens beperken zij onnodig het herstel van de koopwoningmarkt. “Al met al is de vreemde situatie ontstaan dat veel huizenkopers wel de beoogde koopwoning kunnen en willen betalen, maar dit niet mogen op basis van de NIBUD-normen”, aldus Boelhouwer en Schiffer.
Veelal wijken deze mensen nu noodgedwongen uit naar de huursector met de daarbij niet zelden (veel) hogere woonlasten. Daarnaast betekent het voor veel eigenaar-bewoners dat door het onnodig vertraagde herstel van de woningprijzen dat hiervan het gevolg is, woningen langer financieel onder water blijven staan en de doorstroming wordt belemmerd.
Individualisering van de inkomenstoets
Boelhouwer en Schiffer pleiten daarom voor een individualisering van de inkomenstoets, waarbij niet alleen het totale bruto gezinsinkomen relevant is, maar waarbij per huishouden ook de gezinssamenstelling, de daarmee samenhangende verschillen in fiscale behandeling en de belangrijkste gezinsspecifieke uitgaven (zoals pensioenpremie, vervoer, aantal kinderen, kosten kinderopvang etc.) worden meegenomen. Voorts pleiten zij ervoor dat bij de mate waarin met het oog op het verantwoord financieren buffers worden aangehouden, rekening wordt gehouden met de toekomstige ontwikkeling van de verhouding tussen het inkomen en de woonuitgaven als gevolg van de verwachte inkomensontwikkeling en de inflatie. Voor wat betreft de inkomensontwikkeling zou nog een onderscheid tussen jongere en oudere kopers al dan niet in combinatie met opleidingsniveau kunnen worden aangehouden. Ook zouden de NIBID-normen beter moeten aansluiten op die in de huursector.