De ruimte die huishoudens in 2016 in het budget hebben voor hypotheeklasten is nagenoeg gelijk aan 2015. Dat schrijft het Nibud in het adviesrapport Financieringslastnormen 2016 dat maandag aan de Tweede Kamer is aangeboden. In het Nibud-advies komt naar voren dat er over de hele linie geen grote veranderingen zijn. Wel adviseert het instituut om de maximale hypotheek voor tweeverdieners te verhogen. Verder ziet het Nibud bij de inkomens lager dan €40.000 per jaar iets minder ruimte in 2016.
Beperkte wijziging leencapaciteit 2016
Voor het bepalen van de percentages voor 2016 heeft het Nibud onder andere rekening gehouden met het feit dat consumenten in 2016 een hypotheek mogen afsluiten tot maximaal 102% van de waarde van de koopwoning. Ook is de jaarlijkse beperking van de hypotheekrenteafrek met 0,5%-punt in de hoogste schijf meegenomen, in 2016 gaat deze van 51 naar 50,5%. Als het Nibud alle wijzigingen meeneemt en rekening houdt met een gemiddelde loonstijging van 1,4% blijkt dat men over het algemeen iets meer of net zo veel hypotheek kan krijgen, en de lagere inkomens net iets minder. Dit laatste heeft vooral te maken met de sterkere afbouw van toeslagen.
Tweede inkomen ruimer meetellen
Het Nibud adviseert in het rapport om vanaf 2016 bij huishoudens met twee inkomens, het tweede (laagste) inkomen voor de helft mee te nemen bij het bepalen van het financieringslastpercentage. Dit financieringslastpercentage mag toegepast worden op het totaalbedrag van beide inkomens. Nu geldt dat het tweede inkomen voor 1/3 meegenomen mag worden. Het Nibud stelt deze verruiming voor omdat door belastingmaatregelen (bijvoorbeeld de afbouw van de uitbetaling van de algemene heffingskorting aan de niet of weinig verdienende partner) tweeverdieners netto meer overhouden dan eenverdieners en dat het verschil steeds groter wordt. Omdat de overheid van plan is de uitbetaling van de algemene heffingskorting aan niet- of weinig verdienende partner verder af te bouwen, stelt het Nibud voor om analoog daaraan het tweede inkomen stapsgewijs meer mee te tellen bij het bepalen van het financieringslastpercentage. Als er niets aan het overheidsbeleid verandert, zou er in 2023 geen verschil meer zijn tussen de maximale hypotheek van een- en tweeverdieners.
Voorbeeld toepassing vuistregel tweeverdieners per 2016
Pas het financieringslastpercentage toe dat hoort bij het hoogste inkomen vermeerderd met 1/2 van het laagste inkomen op het gezamenlijke inkomen van beide partners. Bijvoorbeeld, partner 1 verdient €35.000 en partner 2 verdient €20.000 euro per jaar. Hier geldt het financieringslastpercentage dat hoort bij 35.000 + 10.000 (½ * 20.000) = €45.000. Bij een rente van 2,75% is dat 21,5%. Het toetsinkomen is de som van beide inkomens. In dit geval is dat €55.000. De maximale bruto jaarlast is dan 21,5% x €55.000 = €11.825. Soms wordt gedacht dat het tweede inkomen maar voor de helft wordt meegeteld bij het bepalen van het toetsinkomen (21,5% x 45.000), maar zo wordt de berekening niet gemaakt.
Afwijken van de norm
Het Nibud geeft aan wat iemand maximaal zou kunnen lenen. Maar het Nibud adviseert om goed te kijken of er bij dit maximum nog voldoende ruimte over blijft voor alle andere noodzakelijke en gewenste uitgaven. Bij een maximale hypotheek moet er immers sterk bezuinigd worden op de niet-woonuitgaven. Het Nibud houdt rekening met gestandaardiseerde uitgavenpatronen en geeft slechts weer wat iemand objectief gezien zou moeten kunnen betalen, gezien het inkomen. Wat de hypotheekverstrekker maximaal zou mogen uitlenen is volgens het Nibud niet altijd passend bij iemands uitgavepatroon en persoonlijke voorkeuren. Daarom is bij hypotheekverstrekking altijd maatwerk noodzakelijk. De Ministeriële regeling hypothecair krediet biedt ook de mogelijkheid om in individuele omstandigheden meer hypotheek te verstrekken dan de financieringslastpercentages aangeven. Dit kan echter alleen als de afwijking goed gemotiveerd en onderbouwd wordt.
Al 15 jaar betaalbaarheid van de hypotheeklasten
Het Nibud berekent al meer dan 15 jaar financieringslastpercentages voor hypotheekverstrekking. Deze werden tot 2007 vooral voor Nationale Hypotheek Garantie-hypotheken gebruikt. Sinds die tijd hebben hypotheekverstrekkers ze ook voor niet-NHG hypotheken gebruikt. Vanaf 2013 gebruikt de Rijksoverheid ze om verantwoorde hypotheekverstrekking voor te schrijven. Het uitgangspunt van de financieringslast-percentages is dat huishoudens de hypotheeklast nu en in de toekomst kunnen dragen gelet op andere kosten voor levensonderhoud. En om dit systeem voor iedereen hanteerbaar te maken wordt er gewerkt met gemiddelde uitgavenpatronen. Ieder jaar worden deze criteria aangepast aan de veranderende inkomens- en uitgavenpatronen van huishoudens van de afgelopen jaren.
Achtergronden bij het rapport
Met het rapport Financieringslastnormen 2016 adviseert het Nibud de Rijksoverheid over de financieringslastnormen voor hypothecaire financiering voor 2016. Deze normen vormen een onderdeel van de Ministeriële regeling hypothecair krediet. Bij het tot stand komen van dit advies worden diverse partijen geconsulteerd die bij de hypotheekmarkt zijn betrokken. Zo heeft het Nibud onder andere gesproken met de Autoriteit Financiële Markten, De Nederlandsche Bank, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars, Vereniging Eigen Huis en de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.