Een huis kopen in het buitenland als expat, hoe doet je dat?

Met de huidige huurprijzen is het voor de meeste expats inmiddels vaak logischer om in het land waar ze verblijven eerder op zoek te gaan naar een koophuis dan om te huren. Dit kan echter een behoorlijk ingewikkelde klus zijn, vooral als we het hebben over verschillende valuta, koersverschillen, visumvoorwaarden en de specifieke regels per land. Visum Buitenland legt uit waar je allemaal op moet letten.

Afhankelijk van het land waar men een huis wil kopen, is een permanent visum wellicht niet eens nodig. Zo is het bijvoorbeeld in de Verenigde Staten of Kenia niet nodig om een permanente verblijfsvergunning te hebben om onroerend goed te bezitten. Een visum of ESTA is genoeg om naar de VS te reizen om je eigendom te bezoeken.

Hypotheken voor expats in Australië

Het is echter erg moeilijk in te schatten wat de normale praktijken zijn voor het aankopen van een huis in het buitenland, omdat de regels per land flink kunnen verschillen. Een voorbeeld hiervan is Australië, waar ze erg scrupuleus omgaan met het verstrekken van visa.

Dat betekent echter niet dat het onmogelijk is om onroerend goed te kopen wanneer men (nog) niet in Australië woont. Vaak is een  permanente verblijfsvergunning vereist om een huis te kopen in Australië, maar het is ook mogelijk zonder deze vergunning een huis te kopen, al wordt het dan wel iets ingewikkelder.

In Australië krijgen aanvragers zonder verblijfsstatus te maken met veel hogere administratieve kosten voor een hypotheek dan een gemiddelde inwoner. Enkele van deze kosten zijn juridische kosten, kosten voor het afsluiten van een lening, buitenlandse stempelrechten (stamping duties), FIRB-goedkeuringskosten, en ten slotte de inspectiekosten. Alles bij elkaar opgeteld is dit nogal een hoog bedrag, en hoewel Australische burgers een deel van deze kosten ook moeten betalen, zal het bedrag voor expats hoger liggen.

Zoals hierboven vermeld is FIRB een van die extra kosten. Dit staat voor de Foreign Investment Review Board, een adviesraad die toezicht houdt op investeringen en aankopen van onroerend goed door niet-Australische personen. Hierdoor zal het ook extra tijd kosten om een hypotheek goedgekeurd te krijgen en een huis te kunnen kopen. Deze extra tijd kan tevens leiden tot extra juridische kosten als de FIRB aanvullende vragen of verzoeken heeft.

Daarom wordt vaak voorgesteld dat als het huis wordt gekocht door zowel een expat als diens Australische echtgenoot, het eigendomsrecht op de naam van de Australische burger wordt gezet. Dit kan helpen bij het verminderen van de kosten en de duur van het proces, maar dat is aan de kopers om te besluiten.

Mocht een expat nog in bezit zijn van een ‘overbruggingsvisum’ (briding visa) tijdens het wachten op de permanente verblijfsvergunning, wordt er altijd geadviseerd om te wachten met het kopen van een huis tot de vergunning wordt goedgekeurd.

Met de almaar veranderende economie in Australië zijn er enkele nieuwe visa ingevoerd die ook de aankoop van een huis mogelijk maken. Sommige kredietverstrekkers werken graag met personen die in het bezit zijn van een TSS-werkvisum (Temporary Skill Shortage visa). Met dit visum kan men waarschijnlijk 80% tot 90% van de woningwaarde lenen; aanvragers met Australische partners kunnen tot 95% van de woningwaarde lenen.

Er zijn zelfs enkele gevallen waarbij personen met een werkvisum die in de medische of juridische sector werken een lagere rente kunnen krijgen, evenals enkele vrijstellingen voor vereiste verzekeringen.

Het is altijd handig om alvorens een huis te kopen en het juiste visum voor Australië aan te vragen, het land eerst te bezoeken en de meeste informatie te verzamelen, zodat het proces zo soepel mogelijk verloopt. Dat is allemaal mogelijk met een eVisitor visum, dat eenvoudig online aan te vragen is. Met dit type visum kunnen zakelijke bijeenkomsten, onderhandelingen en presentaties bezocht worden.

Dit zal niet niet langer het geval zijn zodra de werkelijke onderhandelingen en aankopen beginnen, want dan zijn andere visa verplicht. Je kunt dus aan het begin van het koopproces met een eVisitor visum Australië bezoeken om het land te ontdekken, te achterhalen waar je precies wilt werken en om te netwerken.

Hypotheken voor expats in Nederland

In Nederland heeft iedereen met een verblijfsvergunning, tijdelijk of permanent, dezelfde rechten op het gebied van hypotheken. EU-burgers hebben in principe dezelfde hypotheekprocedure als Nederlanders. Buitenlanders die geen EU-burger zijn, kunnen echter een veel ingewikkelder proces verwachten.

Niet alle banken zijn verplicht hypotheken aan te bieden aan expats met een niet-EU-inkomen. Dit wordt namelijk als een hoger risico beschouwd, omdat als deze persoon zou terugkeren naar het thuisland, deze persoon zo goed als onvindbaar is en het risico dan weer bij de kredietverstrekker ligt.

In 2015 maakte de Mortgage Credit Directive het voor banken ingewikkelder om hypotheken te verstrekken aan aanvragers met verschillende valuta's, om de impact van het risico met valutaschommelingen te minimaliseren. Het is namelijk aan de koper om de rest te kunnen verstrekken, maar dit is een grote verbetering ten opzichte van eerdere situaties, waarin dit helemaal niet mogelijk was.

Zodra je in Nederland gevestigd bent, krijg je een BSN-nummer. Zonder dit nummer is het onmogelijk om een hypotheek aan te vragen. Ook het hebben van een verblijfsvergunning is verplicht, een huis kopen op een (toeristen)visum is niet mogelijk. Een CV - met daarin het verleden van de aanvrager- is een ander document dat moet worden aangeleverd. Het CV moet ook door de aanvrager worden ondertekend en gedateerd. Men moet ook informatie verstrekken over de laatste verblijfplaats, zodat iemands verleden en kredietwaardigheid gecontroleerd kan worden.

Als de aanvrager getrouwd is, dan moet de partner ook een BSN-nummer en een verblijfsvergunning hebben om het huis te kunnen kopen. Als de partner nog niet in Nederland is aangekomen, is het niet eens mogelijk om met de aanvraagprocedure te beginnen. Deze kan pas beginnen als ook hij of zij beschikt over zowel het BSN als de verblijfsvergunning 

In beide situaties is het niet noodzakelijk dat de verblijfsvergunning "permanent" is, het kopen van een huis is ook mogelijk met een vergunning van bepaalde tijd. Denk er ook aan dat voor het regelen van de hypotheek een taxatie van het onroerend goed moet worden gedaan door een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur. Het wordt sterk aangeraden om de taxatie te regelen alvorens een prijs overeen te komen.

Eigendom in het buitenland

Er zijn tal van mogelijkheden voor expats in verschillende landen om te profiteren van de huidige hypotheekrente en zo geld te besparen. Het kan een stressvol proces zijn, maar als dat eenmaal achter de rug is, is men wel van de torenhoge huurprijzen af.

Let er dus altijd op dat je het juiste visum of verblijfsvergunning hebt voor de situatie waarin je je bevindt zich verleent aan het kopen van een huis. Je kunt ook altijd eerst op bezoek met een toeristenvisum om alvast wat voorbereidingen te treffen in het land waar je wilt wonen en werken.