Koper door woningcrisis gemiddeld negentig keer zo vermogend als huurder
Nieuwbouw is onmisbaar, maar bij lange na niet de enige oplossing voor de huidige wooncrisis. In een nieuwe woonvisie pleiten onderzoekers van Triodos voor een fundamentele koerswijziging. De kernboodschap: de maatschappelijke waarde van een woning moet weer voorrang krijgen op financieel gewin. Dit vraagt om gedurfde maatregelen die verder gaan dan alleen het bijbouwen van huizen.
De woningmarkt is een motor voor ongelijkheid geworden, zo stellen de onderzoekers. Het systeem creëert een groeiende kloof tussen huurders en kopers, jong en oud, en tussen wie al een woning heeft en wie nog zoekt.
"Jaren van stijgende prijzen, groeiende ongelijkheid en toenemende druk op ruimte hebben geleid tot een systeem dat voor steeds meer mensen niet meer werkt", schrijven de onderzoekers.
De crisis treft velen, maar de gevolgen zijn ongelijk verdeeld. Starters en middeninkomens vallen tussen wal en schip, jongeren wonen noodgedwongen langer thuis en het aantal daklozen neemt toe. Volgens Triodos-hoofdeconoom Hans Stegeman is het hoog tijd voor actie: “Hoe langer we wachten met fundamentele aanpassingen, hoe kleiner de kans op een betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woonplek voor iedereen.”
Een van de pijnlijkste conclusies is dat de betaalbaarheid van koopwoningen de afgelopen jaren hard is achteruitgegaan. De huizenprijzen stijgen structureel sneller dan de inkomens, waardoor het gat tussen wat een gemiddeld huishouden kan lenen en wat een huis kost steeds groter wordt.
Om dit tij te keren, presenteren de onderzoekers vier stappen voor een rechtvaardigere woningmarkt.
Definancialisering van wonen
De onderzoekers stellen dat woningen in eerste plaats bedoeld zijn om in te wonen, niet om winst mee te maken. De afgelopen decennia is de woningmarkt echter steeds meer een beleggingsobject geworden. Om de maatschappelijke functie weer centraal te stellen, zijn er grondige hervormingen van de financiële structuur nodig met strengere leennormen voor hypotheken om de hoge schuldenlast van Nederlandse huishoudens te beperken.
Daarnaast pleiten de onderzoekers voor het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, een regeling die volgens de OESO een van de hoofdoorzaken is van de hoge huizenprijzen en de vermogensongelijkheid tussen kopers en huurders.
Meer mensen achter de voordeur
Naast deze financiële ingrepen moet er veel slimmer worden omgegaan met de bestaande ruimte. De focus op nieuwbouw alleen is niet genoeg, mede door de aanhoudende ‘huishoudensverdunning’: het aantal huishoudens groeit veel sneller dan de bevolking zelf, omdat steeds meer mensen alleen wonen.
De oplossing ligt volgens Triodos in het beter benutten van de huidige woningvoorraad. Dit kan door alternatieve woonvormen zoals co-housing en hospitaverhuur actief te stimuleren en tegelijkertijd beleid te ontwikkelen dat langdurige leegstand en het bezit van tweede woningen ontmoedigt.
Wonen binnen de planetaire grenzen
De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor bijna 40% van de wereldwijde CO₂-uitstoot. Verduurzaming is daarom cruciaal. De grootste winst ligt bij de bestaande voorraad door te isoleren, energie te besparen en van het gas af te gaan. Nieuwbouw moet circulair worden, met gebruik van duurzame en hergebruikte materialen. Deze transitie moet eerlijk zijn en voor iedereen betaalbaar.
Toekomstbestendig bouwen en leven
De keuzes van vandaag bepalen de leefbaarheid van morgen. Het rapport benadrukt de noodzaak om te anticiperen op klimaatrisico’s zoals overstromingen, hittestress en funderingsproblematiek. Er moet kritisch gekeken worden naar bouwen in laaggelegen gebieden. Daarnaast vraagt de vergrijzing om een ander woningaanbod, zoals geclusterde woonvormen voor ouderen, om doorstroming te bevorderen.
De hoge lasten van huurders
Het rapport laat ook zien dat de woonlasten zeer ongelijk verdeeld zijn. Eigenaar-bewoners zijn gemiddeld het kleinste deel van hun inkomen kwijt aan wonen (22,9%). Huurders, met name in de private sector (41,9%), dragen de zwaarste lasten.
Deze ongelijkheid wordt mede veroorzaakt door beleid dat kopen stimuleert, zoals de hypotheekrenteaftrek, waar huurders geen gebruik van kunnen maken. Het resultaat is een diepe kloof: de doorsnee koper bezit inmiddels 90 keer zoveel vermogen als de doorsnee huurder.
Met deze analyse en de vier voorgestelde hervormingen roept Triodos de politiek, de financiële sector en de samenleving op om de wooncrisis niet langer als een bouwprobleem te zien, maar als een systeemvraagstuk dat een fundamenteel andere benadering vereist.
