‘Nederlandse huizenmarkt blijft krap ondanks extra aanbod ex-huurwoningen’
De Nederlandse huizenmarkt blijft ook de komende jaren krap, ondanks een tijdelijke toename van het woningaanbod door de verkoop van huurwoningen door beleggers. Van een afkoeling is volgens de RaboResearch geen sprake. De huizenprijzen stijgen dit jaar gemiddeld met 8,8% en blijven ook in 2026 en 2027 oplopen, terwijl de betaalbaarheid verder onder druk komt te staan.
Dat schrijven de economen van RaboResearch in het onlangs verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt. Hoewel beleggers dit jaar veel huurwoningen te koop hebben gezet – de zogenoemde uitpondgolf – blijkt het effect op de markt beperkt en tijdelijk.
Volgens woningmarkteconoom Stefan Groot zijn in de eerste drie kwartalen van 2025 ruim 30.000 meer woningen te koop gezet dan in dezelfde periode een jaar eerder, een stijging van 19%.
“Deze extra aanbodgolf heeft de prijsstijging van bestaande koopwoningen wel afgeremd”, zegt Groot. “Waar we begin dit jaar nog dubbele groeicijfers zagen, lagen de prijzen in oktober 6,6% hoger dan een jaar eerder.”
RaboResearch verwacht dat de verkoop van huurwoningen in de loop van 2026 afneemt, waardoor de krapte op de woningmarkt weer toeneemt. De belangrijkste regelgeving, zoals de Wet betaalbare huur en het beperken van tijdelijke huurcontracten per 1 juli 2024, werkt volgens Groot inmiddels grotendeels door.
“Vooral particuliere beleggers zullen vanaf de zomer minder woningen verkopen”, aldus Groot. “Bij huurders met een vast contract is uitponden lastiger en vaak pas mogelijk wanneer een huurder vertrekt. Dat remt het aantal transacties en beïnvloedt het tempo van de prijsstijging.”
RaboResearch gaat uit van een gemiddelde huizenprijsstijging van 8,8% in 2025, gevolgd door 4,8% in 2026 en 5,5% in 2027.
Aantal transacties iets lager bijgesteld
Dit jaar wisselen naar verwachting circa 240.000 bestaande koopwoningen van eigenaar, ongeveer 34.000 meer dan in 2024. Dat aantal is wel iets naar beneden bijgesteld ten opzichte van het vorige kwartaalbericht.
Volgens Groot hangt dit samen met een lichte daling van het nieuwe woningaanbod en tegenvallende nieuwbouw. “Als er minder nieuwbouwwoningen worden opgeleverd, is er ook minder doorstroming op de markt voor bestaande koopwoningen.”
Grote regionale verschillen
De ontwikkeling van huizenprijzen verschilt sterk per regio. De Rabo-economen verwachten in 2025 de hoogste prijsstijgingen in Delfzijl en omgeving, met gemiddeld 13%. In het westen van het land en in Flevoland blijven de prijsstijgingen juist achter.
De regio Amsterdam vormt een uitzondering met een relatief beperkte prijsstijging van circa 5%, mede door de omvangrijke verkoop van voormalige huurwoningen in de hoofdstad.
Betaalbaarheid voor starters verder onder druk
Ondanks het extra aanbod blijft de betaalbaarheid van koopwoningen verslechteren, met name voor starters. Hoewel uitpondwoningen gemiddeld goedkoper zijn dan andere koopwoningen, kunnen veel huishoudens onder de 35 jaar deze woningen niet financieren op basis van hun inkomen.
“Starters in het midden- en hogere huursegment komen gemiddeld zo’n 120.000 euro tekort”, zegt Groot. “Daarnaast stijgen de cao-lonen minder hard dan de huizenprijzen, waardoor de betaalbaarheid verder afneemt.”
Woningbouw biedt voorlopig weinig verlichting
Volgens RaboResearch is er op korte termijn geen sprake van een forse toename van de woningbouwproductie. Hoewel gemeenten meer bouwvergunningen afgeven, blijven opleveringen achter door lange procedures en onzekerheden rond vergunningen.
Naar schatting kampt ongeveer een derde van de geplande nieuwbouwwoningen met bezwaar- en beroepsprocedures. Daarmee blijft het structurele woningtekort voorlopig bestaan.
