In plaats van de hypotheek oversluiten kunnen huiseigenaren ook kiezen voor middelen. Niet iedereen kan of wil de boeterente betalen van een oversluiting, bij middelen wordt die boeterente uitgesmeerd over het restant van de hypotheekduur. In tegenstelling tot boeterente bestonden daar de afgelopen jaren geen eenduidige regels voor. Het kabinet heeft besloten dat de uiteindelijke kosten niet hoger mogen zijn dan het nadeel van de bank.
Veel huiseigenaren met relatief hoge hypotheekrentes willen graag hun hypotheek oversluiten en zodoende profiteren van de huidige lage rente. Maar een hypotheekcontract is een harde afspraak die op een ander moment aangegaan is. Hypotheekverstrekkers mogen daarom een oversluitboete rekenen, wegens minder inkomsten op de lange termijn dan aanvankelijk afgesproken. Niet iedereen kan of wil die boeterente betalen. Middelen is de laatste jaren daarom een populaire optie gebleken.
Duidelijkheid
Bij middelen wordt het midden gezocht tussen de dagrente en de oorspronkelijk afgesproken hypotheekrente, inclusief een ‘kleine opslag’. De boeterente wordt zodoende uitgesmeerd over de resterende looptijd van de hypotheek. Vorig jaar oordeelde de AFM dat de eenmalige boeterente bij oversluiten niet onevenredig hoog mag zijn. Maar over de hoogte van de boeterente in het geval van ‘uitgesmeerde boeterente’ bestond nog geen duidelijkheid. Onderzoeksplatform Moneyview maakte in 2016 al een vergelijking van de kosten van middelen, met als criteria een annuïtaire hypotheek, een rentevaste periode van tien jaar en een marktrente die niet wijzigt. Daaruit kwamen opmerkelijke cijfers naar voren, waar consumenten bij sommige banken zelfs geld toelegden op middelen, in plaats van erop vooruit gingen.
Inmiddels is er witte rook, zo valt op te maken uit een brief van minister Hoekstra aan de Tweede Kamer. “Gekozen is voor een regeling die enerzijds recht doet aan consumentenbescherming doordat consumenten die rentemiddelen niet een additionele opslag hoeven te betalen om het risico op verhuizing (zonder dat een vergoeding hoeft te worden betaald) af te dekken. Daar staat tegenover dat consumenten ook geen recht hebben op het inroepen van de vergoedingsvrije ruimte*, zoals dat bij vervroegde aflossing wel het geval is”, luidt de tekst. In het eerdere wetsvoorstel hadden consumenten dat recht nog wel, maar dat zagen de banken niet zitten. Immers, wie voor het einde van de rentevasteperiode verhuist zou dan zorgen voor misgelopen inkomsten voor de hypotheekverstrekker.
De minister geeft aan dat de AFM opdracht heeft om de situatie in het oog te houden. Hoewel het berekenen van de uitgesmeerde boeterente dus aan regels gebonden is, is het aanbieden van die optie op zichzelf niet verplicht.
*Het bedrag dat boetevrij mag worden afgelost. Doorgaans ligt dit op een percentage van tussen 10% en 20% van de hypotheeksom.