We zitten met een grote mismatch tussen vraag en aanbod van koophuizen. Het aanbod zal niet snel toereikend worden. Maar waarom stimuleren we dan nog steeds kunstmatig de vraag? Een blog van DNB-directeur en hoofdeconoom Olaf Sleijpen.
Een zo groot probleem als de wooncrisis, vraagt om een fundamentelere blik dan de gangbare aanpak in deeloplossingen. Het stoppen met het stimuleren van de vraag, is daar een belangrijk onderdeel van.
Grondige renovatie
Een belangrijke basis voor een fundamentele aanpak van de problemen op de woningmarkt is een vorige week verschenen analyse van een aantal economen van ABN Amro, ING en Rabobank. Samen met prominente deskundigen, dragen zij oplossingen aan voor de vastgelopen woningmarkt. De aanpak daarvan moet veel fundamenteler, zo stellen de auteurs. Geen noodverbanden, maar diepgravender, en weer vanaf de tekentafel. En liefst niet shoppen tussen alle deelvoorstellen.
De titel van hun voorstel – ‘Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt’ – zegt eigenlijk al genoeg. Iets minder kort samengevat: de woningmarkt moet grondig gerenoveerd worden om de problemen aan te pakken. En om dat te doen moeten we de oorzaken van de problemen wegnemen. Die liggen, zo analyseren de auteurs, in hoe we de belasting van de eigen woning hebben ingericht, in het tekort aan nieuwe woningen, in de zeer hoge hypotheken die je in Nederland kunt krijgen en in de onvoldoende functionerende huurmarkt.
Ik kan me goed vinden in de hoofdlijnen van hun analyses. Het is noodzakelijk om dieper te graven en het fundament te herstellen, willen we de wooncrisis oplossen. De stijgende rentes zullen ontegenzeggelijk voor afkoeling zorgen op de huizenmarkt, maar hiermee zijn de problemen nog niet opgelost en blijven de fundamentele onevenwichtigheden van de woningmarkt bestaan.
Naar de kern van het probleem: disbalans in vraag-aanbod
We denken nu vaak dat de oplossing simpelweg meer bouwen is. En ja, het is een absolute noodzaak om het woningaanbod te vergroten en het kabinet toont hier ambitie in, maar het is niet de heilige graal. In volgebouwd Nederland zal het aanbod van nieuwbouw altijd tot op zekere hoogte begrensd zijn: er moet naast de woningen immers ook ruimte zijn voor natuur, landbouw en recreatie.
Bovendien zal de aantrekkingskracht van de grote steden waarschijnlijk blijven. Daar komt bij dat meer bouwen makkelijker is gezegd dan gedaan. Ook in de bouw lopen we aan tegen tekorten op de arbeidsmarkt, stevige materiaalschaarste en trappen we ook steeds dringender op de rem vanwege de stikstofcrisis. Het aanbod gaat dus niet eenvoudig omhoog. Maar tegelijkertijd blijven we de vraag wel stimuleren.
Starters nog meer in de problemen
Kijk naar de starters. We wilden hen helpen. En dus lieten we ouders fiscaal gunstig meer schenken, zodat een koophuis beter binnen bereik kwam van jongeren. Of we schaften de overdrachtsbelasting voor jonge huizenkopers af en verruimden de leennormen. Maar daarmee pompten we juist nog meer geld in de woningmarkt en stegen de prijzen verder door. En de mismatch vraag-aanbod werd er niet mee aangepakt. Goed bedoeld, maar het pakte slecht uit.
De dalende (hypotheek)rente was zeker ook een belangrijke oorzaak van de forse prijsstijgingen in de afgelopen jaren. Door de stijgende rente wordt het de komende tijd ook niet beter voor starters. Het betalen van een hypotheek wordt voor hen duurder en daarmee minder makkelijk haalbaar. We kunnen er niet omheen dat die rente omhoog gaat, vanwege de ongekend hoge inflatie. Maar voor de starters betekent dit – bij de huidige hoge prijzen – vooral hogere maandlasten.
Intussen blijven we de vraag dus stimuleren
En we blijven olie op het vuur gooien. Om starters te helpen, vallen we in herhaling met oplossingen die de vraag alleen maar meer stimuleren. De hypotheekrenteaftrek is er een duidelijk voorbeeld van. Een veelgebruikt argument om die te behouden is het stimuleren van eigen woningbezit. Maar is dat nog wel nodig? Overigens blijkt uit Deens onderzoek dat de hypotheekrenteaftrek het eigenwoningbezit helemaal niet stimuleert, maar er vooral voor zorgt dat huizenbezitters grotere en duurdere woningen kopen.
"Het is cruciaal om te stoppen met het stimuleren van de vraag."
Een minder zichtbaar voorbeeld van de stimulering is dat iedereen met een koophuis vermogen opbouwt via de eigen woning, zonder daar veel belasting over te betalen. Een waardestijging van je huis betekent namelijk een toename van je vermogen. Iemand die huurt in de vrije sector krijgt dit voordeel niet bij vermogensgroei. Spaargeld of ander vermogen van een huurder wordt immers wél belast, voor de fijnproevers: in box 3. Naast dat deze prikkel de koopvraag beïnvloedt, vergroten we er ook de ongelijkheid in ons land mee.
Terug naar het begin
Het is dus cruciaal om te stoppen met het stimuleren van de vraag. Dat is de basis van de mismatch, en de samenleving is erbij gebaat als die verdwijnt. Dat dit geleidelijk moet gebeuren om grote inkomensschokken te voorkomen, staat buiten kijf. En daar hoort ook bij dat de belastingvoordelen die huizenbezitters nu krijgen op een andere manier aan burgers zouden moeten worden teruggesluisd: in Nederland wordt inkomen op arbeid nog altijd relatief zwaar belast, om maar eens een voorbeeld te noemen.
Het stuk van de economen dat ik eerder noemde is echt de moeite waard om goed te lezen en, meer dan dat, er ook mee aan de slag te gaan. Deze kant moeten we op. Zoals gezegd, het is wel belangrijk om te kiezen voor een fundamentele aanpak en hun maatregelen in samenhang te zien en niet alleen te kiezen voor deelmaatregelen die op korte termijn positief lijken. En tegelijkertijd aan degenen die het niet met alle voorstellen eens zijn – ik heb ook zo mijn voorkeuren – dat is geen reden om vervolgens maar het hele plan naar de prullenbak te verwijzen.