Huizenkopers kloppen steeds vaker aan bij hun familieleden voor een aanvulling van hun hypotheek. Inmiddels maakt één op de zes huishouders met een hypotheek gebruik van de zogeheten familiehypotheek. Leuk voor mensen die met hun verhoogde hypotheek erin slagen om hun droomhuis te kopen, maar minder leuk voor de woningmarkt als geheel. De Nederlandsche Bank waarschuwt namelijk dat familiehypotheken niet alleen tot onbedoelde belastingvoordelen leiden, maar ook de huizenprijzen verder kunnen opdrijven.
Mensen die een woning willen kopen, kloppen normaliter bij een bank of verzekeraar aan om een hypotheek af te sluiten. Een hypotheek kan echter ook afgesloten worden bij vrienden of familie. Een optie die niet even bekend is bij iedereen, maar die toch relatief vaak voorkomt.
Zo maakten in 2020 in Nederland zo’n 645.000 huishoudens gebruik van een dergelijke privé- of familiehypotheek. Belangrijk te vermelden is dat een familiehypotheek in de meeste gevallen een aanvulling is van een reguliere hypotheek bij een financiële instelling. In bijna de helft van de familiehypotheken gaat het om minder dan 20% van de totale hypotheeksom, de rest wordt dan dus bij een commerciële partij geleend.
In totaal kwam de totale waarde van familiehypotheken in 2020 uit op €70 miljard; wat ongeveer 10% van de totale hypotheekschuld in Nederland is. Destijds nam de omvang van de familiehypotheekschuld netto toe met €1,2 miljard euro. Ter vergelijking: in hetzelfde jaar werd voor ongeveer 700 miljoen euro aan zogenoemde ‘jubeltonnen’ geschonken.
Belastingvoordeel?
DNB legt uit dat er voor de hypotheekrenteaftrek van een familiehypotheek dezelfde regels gelden als bij commerciële hypotheken. Om de hypotheekrente af te trekken van het belastbaar inkomen, dient de afgesproken rente bijvoorbeeld wel marktconform te zijn. In het geval van een te lage rente, kan de Belastingdienst de hypotheek namelijk als een schenking zien (waarover dan weer schenkbelasting moet worden betaald).
De vraag is volgens de toezichthouder dan ook of huishoudens door strategisch gebruik te maken van de rente op familiehypotheken een fiscaal voordeel proberen te behalen. Om daar een antwoord op te geven heeft men onderzocht of de rente op de familiehypotheek afwijkt van de marktconforme rente.
Ouders die hypotheken aan kinderen verstrekken, kunnen er namelijk voor kiezen om de rentekosten jaarlijks belastingvrij terug te schenken. Dat kan tot een maximum van €6.035. De effectief betaalde rente valt dan lager uit, terwijl er wel fiscaal voordeel wordt behaald met de vastgelegde (hogere) hypotheekrente via de hypotheekrenteaftrek.
Deze leen- en schenkconstructie werd in een recent adviesrapport over de Nederlandse vermogensverdeling bestempeld als een opmerkelijke belastingconstructie die in de praktijk vaak voorkomt.
“In onze data zien we dat de afgesproken rentes bij familiehypotheken niet veel afwijken van de afgesloten hypotheekrentes van financiële instellingen”, merkt DNB op. De gemiddelde rente van een hypotheek met een familiedeel is 3% in 2020 – iets lager dan de gemiddelde rente van volledig bancaire hypotheken van 3,3%.”
“Ook als we kijken naar de spreiding van hypotheekrentes zien we geen hele grote verschillen, hoewel rentes tussen de 0 en 1,5% bij familiehypotheken vaker voorkomen dan bij bancaire hypotheken.”
Meer lenen dan toegestaan
Het is de DNB-onderzoekers daarnaast opgevallen dat 18% van de huishoudens met familiehypotheken maandelijks een groter deel van het inkomen aan de woning uitgeeft dan eigenlijk is toegestaan volgens de Nibudnormen.
Zo is de financieringslast met 31,4% hoger dan die van huishouders met een bancaire hypotheek (25,5%).
Niet geheel onverwacht hebben familiehypotheek-nemers ook een duurdere woning (met een gemiddelde WOZ-waarde van €376.000 ten opzichte van €326.000 voor huishoudens met een puur bancaire hypotheek).
Opdrijvend effect
Waar familiehypotheken dus een financieel risico met zich meebrengen (de financiële draagkracht moet immers onevenredig hoog zijn), zijn de voordelen wel duidelijk. Mensen met een dergelijke hypotheek maken immers meer kans op het bemachtigen van een woning, bijvoorbeeld door simpelweg meer te bieden dan de rest.
Hoewel de gemiddelde hypotheekgrootte beperkt is, kan dit volgens DNB een opdrijvend effect hebben op de woningprijzen. Om een prijsopdrijvend effect te voorkomen, zouden hypotheekverstrekkers beter moeten toetsen of er sprake is van overige (familie-)leningen.
“Huishoudens die boven de Nibudnormen lenen, ontvangen ook meer hypotheekrenteaftrek. Deze extra belastingkorting is ondoelmatig en onbedoeld en komt voornamelijk terecht bij vermogende huishoudens. Door betere toetsing worden onbedoelde belastingvoordelen ook kleiner”, aldus de toezichthouder.