Rabo: Woningmarkt stabiliseert, prijzen weer omhoog
De Nederlandse woningmarkt zal naar verwachting binnen afzienbare tijd stabiliseren en uiteindelijk zullen de prijzen weer gematigd gaan stijgen. Exacte voorspellingen van toekomstige prijsontwikkelingen zijn echter niet te doen. Wel is duidelijk dat de prijsdalingen sinds het derde kwartaal van 2008 eerder het gevolg zijn van veranderingen in de economische en beleidsmatige omgeving dan van het uiteenspatten van een zeepbel. Dat blijkt uit de woningmarktspecial 'Over de waardering van woningen' en het tegelijkertijd verschenen 'Kwartaalbericht Woningmarkt' van economen van de Rabobank.
Na jaren van stijgende koopwoningprijzen daalt de nominale gemiddelde transactieprijs sinds het derde kwartaal van 2008. Gemiddeld zijn de nominale transactieprijzen nu 18% lager dan in dat jaar, in reële termen bijna 30% lager. Vaak wordt gesuggereerd dat de recente prijsdalingen het gevolg zijn van het uiteenspatten van een prijszeepbel. De basis van zeepbellen is vertrouwen gebaseerd op recente prijsontwikkelingen: als de prijzen stijgen, rijst het vertrouwen de pan uit, maar als de prijzen dalen, verdwijnt dit vertrouwen als sneeuw voor de zon. Ook in deze studie blijkt dat prijzen worden beïnvloed door recente prijsontwikkelingen, een indicatie dat vertrouwenseffecten op de Nederlandse woningmarkt ook een rol spelen. De prijsdalingen van koopwoningen in ons land zijn de afgelopen jaren echter niet veroorzaakt door het uiteenspatten van een prijszeepbel, maar sterk beïnvloed door veranderingen in de economische omgeving in combinatie met beleidsonzekerheid en aanpassingen van beleid, aldus de Rabo-economen.
Over- of onderwaardering van de Nederlandse woningmarkt?
Zij doen geen exacte uitspraak over de mate van over- of onderwaardering van koopwoningen in Nederland. Op basis van hun analyse lijkt er sprake van een forse onderwaardering van de woningen. Maar vooral na de aanpassing van de regels met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek per 1 januari 2013 is de prijsvorming in Nederland structureel gewijzigd. Volgens Hans Stegeman, hoofd Nationaal Onderzoek bij de Rabobank: “Als we rekening houden met beleidswijzigingen, dan is de onderwaardering een stuk minder groot dan op grond van onze schattingen lijkt.” Toch concludeert de Rabobank dat de woningprijzen binnen afzienbare tijd stabiliseren en dat woningprijzen op de termijn weer toenemen.
Is de huizenprijsontwikkeling wel te voorspellen?
De tweede vraag die de Rabo-onderzoekers zich hebben gesteld is in hoeverre de huizenprijsontwikkeling op de korte termijn (één jaar vooruit) kan worden voorspeld. Dit blijkt niet mogelijk. “De ingrijpende veranderingen in de economische omgeving en de vele beleidswijzigingen sinds het begin van de crisis in 2008 zorgen ervoor dat uitkomsten van economische modellen niet nauwkeurig genoeg zijn. Dit zal ook de komende jaren zo zijn”, licht Stegeman toe.
Herstel van de markt nu al in zicht?
Enkele signalen duiden op een mogelijk herstel van de markt. Zo is de betaalbaarheid van woningen sinds 2008 verbeterd door de stevige prijsdaling, ondanks de nieuwe fiscale regels per 1 januari 2013 en de aanscherping van de verstrekkingsnormen. Ook nam het consumentenvertrouwen op de woningmarkt het afgelopen halfjaar iedere maand toe, al is van een structureel vertrouwensherstel nog geen sprake. De bovengemiddelde toename van het aantal koopovereenkomsten in het tweede kwartaal, zoals aangekondigd door de NVM, is ook een signaal dat de markt stabiliseert. De onderzoekers verwachten dat eerst de transactie-aantallen zullen toenemen en pas daarna de prijzen. Het zou goed zijn voor de woningmarkt als de relatieve beleidsrust van de afgelopen maanden zich voortzet. Daarnaast is een economische opleving natuurlijk cruciaal voor een krachtig herstel van de woningmarkt.
