Verzilverhypotheek biedt uitkomst voor ‘arme’ ouderen
Het zal veel adviseurs bekend in de oren klinken: ouderen met weinig inkomen, maar wel met een woning met een behoorlijke overwaarde én geen mogelijkheid om die overwaarde te verzilveren. Oftewel ‘steenrijk, maar geldarm’. Daar lijkt nu verandering in gekomen. Met de Verzilverlening van de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is het nu mogelijk om een deel van de overwaarde te verzilveren.
Opeethypotheek
Tot 2018 konden ouderen met weinig inkomen bij veel banken terecht voor een opeethypotheek. Bij zo’n opeethypotheek konden ze geld lenen op basis van de overwaarde van het huis. De niet-aftrekbare rente werd dan bijgeschreven en de schuld nam daarmee toe. Maar door de financiële crisis waren banken niet meer zo geneigd zo’n hypotheek aan te bieden. En als ze dat wel deden, dan alleen nog maar onder zulke strikte voorwaarden dat de meeste ouderen er niet voor in aanmerking kwamen.
Geld in de stenen
Door de vergrijzing komen er steeds meer ouderen met weinig pensioen en het vermogen in de stenen. De behoefte aan ‘verzilveren’ neemt daardoor toe. Met de Verzilverhypotheek wil de SVn een oplossing bieden voor dit groeiende probleem. De Verzilverlening is een box 3-lening, waarop tijdens de looptijd niet hoeft te worden afgelost. De rente is dus niet aftrekbaar. Maar deze rente hoeft iemand ook niet vanuit het inkomen of vermogen te betalen: deze wordt bijgeschreven op de lening. Een Verzilverlening heeft altijd een looptijd van 75 jaar en de rente staat altijd 40 jaar vast (2018: 1,7%). Als iemand na de duur van 40 jaar nog leeft, wordt vanaf dat moment geen rente meer bijgeschreven op de lening. De lening moet worden afgelost bij verkoop van de woning of bij overlijden van de (langstlevende) schuldenaar. Vrijwillig vervroegd aflossen is altijd mogelijk en is zonder boete.
Hypotheekrecht
Er moet hypotheek worden gevestigd op de woning. De Verzilverlening is dan ook alleen voor woningbezitters toegankelijk en niet voor huurders (zoals bij de Blijverslening, ook van SVn). Het is na het sluiten van een Verzilverlening niet meer toegestaan een nieuwe lening aan te gaan. Dit wordt vastgelegd door het aangaan van een ‘pos/neg’ (een positieve/negatieve hypotheekverklaring). Dit is een consumptieve akte. Hierin verbindt de schuldenaar zich ten opzichte van de kredietgever om het onderpand niet (verder) te bezwaren met een hypotheekrecht (de negatieve verklaring). En daarnaast verbindt hij zich op eerste verzoek van de kredietgever mee te werken aan het vestigen van een hypotheekrecht op het onderpand (positieve verklaring).
Leeftijd en kosten
Een woningbezitter moet een leeftijd hebben die hoger is dan 10 jaar voor de AOW-gerechtigde leeftijd. Iemand moet dus minimaal 57 jaar en drie maanden zijn, om in 2018 een Verzilverlening te krijgen. Als er sprake is van partners, dan geldt de leeftijd van de jongste partner. SVn brengt € 475 (2018) aan kosten in rekening. Alle overige bijkomende kosten (advieskosten, notariskosten, et cetera) zijn ook te financieren, maar altijd tot het maximum van de Verzilverlening.
Hoogte lening
De hoogte van de lening is bij aanvang maximaal 80% van de waarde van de woning (WOZ-waarde of getaxeerde marktwaarde), inclusief bestaande leningen. Dit maximum is echter theoretisch. Feitelijk wordt namelijk rekening gehouden met de bij te schrijven rente over de lening. SVn biedt een rekenmodel om na te gaan hoe hoog de maximale Verzilverlening is. Daaruit volgt dat de maximale Verzilverlening feitelijk bedraagt:
80% woningwaarde -/- huidige lening -/- bij te schrijven rente Verzilverlening tot 98-jarige leeftijd. Overigens heeft niet iedere gemeente een Verzilverlening. Welke wel, dat heeft SVn in kaart gebracht.
Voorwaarden gemeenten
De gemeenten bepalen onder welke voorwaarden zij de lening geven en waaraan het geld mag worden besteed. De Verzilverlening is primair bedoeld om huizenbezitters in staat te stellen om de kwaliteit van hun eigen huis op peil te houden of te verbeteren. Denk aan achterstallig onderhoud of een verbouwing om beter aan te sluiten bij de hedendaagse wooneisen. De Verzilverlening is dus niet bedoeld als pensioenaanvulling. Al kunnen gemeenten wel toestaan dat eenmalig een bedrag consumptief wordt uitgegeven. Maar het is afhankelijk van de gemeenten of zij dat toestaan. Bovendien kunnen gemeenten extra voorwaarden en afwijkende maxima hanteren. Het kan daarbij gaan om absolute maxima, of maxima uitgaande van een andere berekening dan SVn.
Inkomen en vermogen spelen geen rol
Inkomen en vermogen spelen in het geheel geen rol bij de beoordeling of iemand in aanmerking komt voor de Verzilverlening. Ook de waarde na verbouwing doet er niet toe. Het gaat om de meest recente WOZ-waarde. Mogelijk stellen gemeenten hooguit als criterium dat de gewenste aanpassingen de waarde van de woning niet verlagen.
