Raisin or rust: waarom de Europese hypotheekmarkt voor een alles-of-niets-moment staat
Met de inwerkingtreding van de Europese Financial Data Access Regulation (FiDA) zullen hypotheken, net als elk ander financieel product, binnenkort een pakketje van bits moeten worden – en daarmee net zo overdraagbaar als het overmaken van geld.
FiDA draait niet alleen om open finance; het belichaamt Europa’s visie op open finance en maakt van het concept een verplichte realiteit. Financiële instellingen zullen alle financiële klantgegevens beschikbaar moeten stellen in gestandaardiseerde, machinaal leesbare formaten, waardoor elke dienst overdraagbaar, vergelijkbaar en open voor concurrentie wordt.
De huidige situatie maakte protectionisme mogelijk, maar deze nieuwe regelgeving doorbreekt die cyclus.
Een wake-up call voor de sector
Op het VIP Congres 2025 was ik geschokt dat, in een zaal vol professionals waarvan meer dan de helft bankiers, slechts één persoon zelfs maar vaag wist wat FiDA is. Dat is zorgwekkend, want de impact van FiDA zal die van open banking overtreffen: het zal de manier waarop banken met klantgegevens omgaan fundamenteel veranderen en echte concurrentiedruk creëren.
Ik kwam de beste uitleg tegen die ik tot nu toe heb gevonden, in heldere, begrijpelijke taal door Deloitte. Deze uitleg hielp mij scherper te kijken naar de potentiële impact van FiDA – een aanrader voor iedereen in de sector: FiDA: Open finance komt eraan.
Waarom hypotheken moeten veranderen
Hypotheken zijn een van de laatste bolwerken van lokaal bankieren. Ze zijn groot, illiquide en sterk verbonden aan land-specifieke processen. FiDA schept de voorwaarden echter waardoor hypotheken overdraagbaar en concurrerend over de landsgrenzen heen kunnen worden.
Sommigen vinden overstappen naar een andere geldverstrekker niet aantrekkelijk vanwege onder meer de notaris- en taxatiekosten, maar daarmee wordt de mogelijkheid aan het einde van een rentevaste periode over het hoofd gezien. Zelfs een kleine verlaging van het rentepercentage kan je over een decennium duizenden euro’s opleveren.
Neem de gemiddelde Nederlandse huizenprijs van €520.369. Een hypotheek van 80% na je eerste rentevaste periode betekent €416.000 aan uitstaande schuld. Een 0,1% lagere rente bespaart €416 per jaar; over tien jaar is dat €4.160 aan besparing – genoeg om de gebruikelijke oversluitkosten te compenseren.
Mythes over lokale barrières doorbreken
Een ander hardnekkig misverstand is dat Nederlandse notarissen geen hypotheken kunnen inschrijven bij het kadaster voor buitenlandse geldverstrekkers, of dat taxateurs niet met buitenlandse banken zouden kunnen werken.
Onjuist! Waarom zou dat niet kunnen? Ik heb nog steeds geen geldig argument gehoord. Onze woningtaxaties volgen al geharmoniseerde, transparante standaarden. En waarom zou een Nederlandse notaris geen hypotheekrecht kunnen inschrijven namens een buitenlandse bank?
Notarissen behandelen dagelijks grensoverschrijdende transacties, bijvoorbeeld bij erfenissen en commercieel vastgoed. Hypotheken zijn alleen lokaal omdat we dat zo hebben ingericht, niet omdat het technisch of juridisch onmogelijk is.
Wanneer de prijs niet genoeg is
Consumenten van vandaag willen financiële merken waar ze van houden; bankieren is onderdeel geworden van hun identiteit. Mijn 11-jarige dochter herkende mijn Revolut-kaart meteen, maar had geen idee bij welke bank haar eigen spaar- en betaalrekeningen lopen. Loyaliteit draait niet langer om het merk dat je ouders ooit kozen.
Toegegeven: een hypotheek is minder eenvoudig dan een betaalrekening. Maar ooit was overstappen van bank ook ondenkbaar. Dat is inmiddels veranderd.
Wat nu te doen
Voor banken:
- Beoordeel je gereedheid voor de data-delingseisen van FiDA, niet alleen voor compliance, maar ook als concurrentievoordeel.
- Verken samenwerkingen om grensoverschrijdende hypotheken of oversluitopties aan te bieden.
- Evalueer je core banking-systemen: kunnen ze overdraagbare hypotheekdata aan? Zo niet, begin dan nu met moderniseren.
Voor fintechs:
- Ontwikkel tools waarmee consumenten hypotheken kunnen vergelijken en overstappen; de ‘marktkans’ komt eraan.
- Stel de standaard. De Europese Commissie laat dit aan de markt over - mijn advies: HDN, pak je rol en laat zien dat je deze standaard in Nederland al jaren hebt gezet. De Europese variant hiervan is nabij.
- Onderzoek hoe digitale wallets hypotheekdata kunnen opslaan en beheren.
Voor toezichthouders:
- Zorg dat de implementatie van FiDA duidelijke protocollen bevat voor grensoverschrijdende hypotheekregistratie en handhaving.
Voor consumenten:
- Leer wat FiDA kan betekenen voor je financiële mogelijkheden. Ga er niet vanuit dat je altijd vastzit aan je huidige bank of hypotheekvoorwaarden.
De oproep tot actie
Ik weet niet of Europa dit echt wil, maar het moment is perfect. FiDA schept de voorwaarden, de technologie is er klaar voor en consumenten zijn steeds mobieler. Het is alles of niets.
Ik heb mijn eigen alarm gezet op Q3 2028, wanneer hypotheken volgens mij echt volledig overdraagbaar kunnen worden als de tijdslijnen van de Europese Commissie gehaald worden, en banken zullen overgaan naar financiële informatiedienstverleners.
De echte obstakels zijn mentaal en cultureel, niet juridisch of technisch. Zoals mijn CCO, Eric Euwes, zei: we hebben een uitdager nodig die durft te breken met vastgeroeste gewoontes en landsgrenzen. Dan gaat de markt open. Waar!
Een artikel van Jamie Burink (Managing Director bij Akkuro) op basis van zijn bevindingen bij het VIP Congres 2025.
