De woningmarkt is oververhit. Het treintje van de woningmarkt is vastgelopen, mensen nemen steeds meer risico bij het afsluiten van een hypotheek, het verschil tussen huren en kopen neemt toe en er is naar schatting een tekort van zo’n 200.000 woningen in Nederland. De Nederlandse Bank (DNB) waarschuwt dat deze problemen niet alleen tot maatschappelijke onvrede leiden, maar ook tot kwetsbaarheden voor de Nederlandse economie en de financiële stabiliteit.
DNB draagt middels een analyse vier elementen aan voor een brede aanpak van de woningcrisis. De toezichthouder erkent dat er meer woningen bij gebouwd moeten worden, maar dat enkel het vergroten van het aanbod niet de oplossing is voor het probleem van hoge prijzen en slechte toegankelijkheid. “De problematiek op de woningmarkt vraagt om een brede aanpak, waarin zowel aan de aanbodkant als aan de vraagkant moet worden ingegrepen.” Deze brede aanpak moet volgens DNB uit minimaal vier ingrediënten bestaan.
‘Vermijd beleid dat de bestedingsruimte verder vergroot’
Volgens DNB heeft het recente woningmarktbeleid veelal de bestedingsruimte van huizenkopers vergroot. Startersleningen en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters zijn bijvoorbeeld “goedbedoelde beleidsmaatregelen”, maar hebben volgens de onderzoekers juist een averechts effect gehad.
De onderzoekers stellen dat het vergroten van de bestedingsruimte doorgaans vooral leidt tot hogere prijzen en schulden. “Starters worden daar niet beter van. Ze hebben uiteindelijk dezelfde woning als voorheen, maar tegen een hogere prijs en hypotheek, met bijbehorende risico’s.
‘Bouw fiscale voordelen voor eigenwoningbezit geleidelijk af’
Momenteel bestaan er grote verschillen tussen huren en kopen. Huurders betalen bijvoorbeeld vermogensbelasting, terwijl kopers (vrijwel) belastingvrij vermogen kunnen opbouwen in de eigen woning en hypotheekrenteaftrek ontvangen. Al met al komen huurders in de vrije sector – bij een verder identieke woonsituatie – er financieel slechter af dan buren met een koophuis.
DNB legt uit dat dit in verstoorde prikkels resulteert, die niet alleen leiden tot een onderontwikkeld commercieel huursegment, maar ook tot een opgedreven vraag naar koopwoningen. Huizenbezitters zijn vanwege de hoge schulden echter financieel kwetsbaar, wat leidt tot pieken en dalen in de Nederlandse economie. De onderzoekers stellen dan ook voor om de fiscale voordelen voor eigenwoningbezit geleidelijk af te bouwen.
Bijvoorbeeld door de eigen woning van Box 1 naar Box 3 van de inkomstenbelasting over te zetten. “Dankzij de lage rente is nu een goed moment om daarmee te beginnen. Het voordeel van de hypotheekrenteaftrek voor huiseigenaren is nu immers kleiner dan in een hoge-renteomgeving.” Volgens het rapport is een dergelijke overzetting mogelijk zonder “onoverkomelijke inkomenseffecten
‘Schaf de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning af’
Momenteel is het mogelijk om iets meer dan een ton belastingvrij te schenken voor de aankoop of verbouwing van een woning en het aflossen van een hypotheekschuld. Een belangrijk doel hiervan was het terugdringen van ‘onderwaterhypotheken’, maar uit onderzoek van DNB blijkt dat deze regeling hier nauwelijks aan heeft bijgedragen. Vooral huishoudens met een toch al lage hypotheekschuld hebben vrijwillig afgelost.
“Als het financieel niet rendabel blijkt om in bepaalde gebieden middenhuurwoningen te bouwen, kan de overheid grondprijskortingen geven in ruil voor huurprijsafspraken.”
De onderzoekers stellen dat de schenkingsvrijstelling ook voor een ongelijk speelveld tussen kopen en huren zorgt, omdat huurders eenzelfde bedrag namelijk niet mogen gebruiken voor het betalen van de huur. Tevens vergroot het de verschillen tussen starters met en zonder vermogende ouders. “Het afschaffen van de schenkingsregeling voor de eigen woning draagt daarom bij aan een meer evenwichtige woningmarkt.
‘Meer woningbouw’
De onderzoekers stellen tot slot dat de Rijksoverheid meer regie zou moeten nemen over de woningbouw. Waarbij het belangrijk is dat de overheid in de juiste segmenten (bijvoorbeeld middenhuursegment) en op de juiste plekken bijbouwt. Een ander voorbeeld om de doorstroming van de woningmarkt te bevorderen is het bouwen van ouderenwoningen.
DNB legt daarbij uit dat een fiscale hervorming van het eigenwoningbezit een positief effect heeft op het vrije huursegment. “In de komende jaren zal er dus ook aanvullend beleid nodig zijn voor de vrije huurmarkt. Als het voor marktpartijen bijvoorbeeld niet financieel rendabel blijkt om in bepaalde gebieden middenhuurwoningen te bouwen, kan de overheid grondprijskortingen geven in ruil voor huurprijsafspraken.