Hypothecair planners waarschuwen voor koop zonder voorbehoud financiering

Het mag dan een krappe woningmarkt zijn momenteel, het is nog steeds niet aan te raden om een huis te kopen zonder voorbehoud van financiering. Dat stelt de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners (NVHP). Aanleiding is wijzigend acceptatiebeleid bij geldverstrekkers, onder meer vanwege matig functionerende Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en toenemende zorgen om de staat van funderingen van Nederlandse huizen.

De krapte op de woningmarkt was en is van dusdanige aard dat kopers veel uit de kast trekken om de verkoper te verleiden voor hen te kiezen. Naast overbieden is het bieden zonder voorbehoud van financiering een relatief veelgebruikt middel geweest in de afgelopen jaren, met name in de grote steden. Waar de ratio misschien zegt dat het niet verstandig is, zegt de emotie vaak dat het toch echt nodig is. De beroepsvereniging van Nederlandse hypothecair planners (NVHP) roept om terughoudend te zijn met deze constructie.

Vooropgesteld, kopen zonder voorbehoud van financiering is intrinsiek niets verkeerds aan. Het wordt pas een probleem als kopers tegen of op het voor hun maximale willen lenen. Wanneer de eigen financiële situatie net wat te rooskleurig is ingeschat kan de geldverstrekker nul op het rekest geven. Het gevolg? Een boetebetaling aan de verkoper van meestal 10% van de afgesproken koopsom. Er zijn twee variabelen die de afgelopen jaren hypotheekverstrekkers voorzichtiger hebben gemaakt: de situatie omtrent VvE’s (1) en de bedenkelijke staat van funderingen van veel Nederlandse huizen (2).

VvE zonder reserves is financieel risico

Te beginnen met de situatie omtrent VvE’s, die organisaties die volgens woonadvertenties altijd ‘actief’ zijn. Het spreekt voor zich dat dit alleen van toepassing op grotere gebouwen waarin meerdere woonadressen gevestigd zijn. Soms een appartementencomplex of gewoon een gebouw waar meerdere woningen aaneengeschakeld zitten. Per 1 januari zijn VvE’s verplicht om jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde te reserveren voor onvoorziene kosten voor bijvoorbeeld een lekkend dak of nieuwe kozijnen of wat voor ingreep ook. Als 80% van de bewoners die reservering niet wil maken, mag dat. Maar eventuele kosten moeten dan wel ineens op tafel komen.

“Wij zien in de praktijk regelmatig VvE’s waar deze reservering niet is gemaakt of onvoldoende is”, zegt Maaike Verhoef, secretaris van de NVHP. “Bijvoorbeeld omdat veel bewoners denken dat ze met een paar jaar toch gaan verhuizen en niet bereid zijn om geld te reserveren voor zaken waarvan zij, voor hun gevoel, nooit meer zullen profiteren. Maar ook is er veel onbegrip. Bijvoorbeeld de bewoner op de begane grond die van oordeel is dat een eventuele reparatie van het dak vooral de zorg is van de bewoners van de bovenste verdieping.”

Steeds meer geldverstrekkers kijken kritisch naar de VvE achter een woning. Kan de hypotheekaanvrager het wel betalen als er onverwachte kosten opdoemen? Verhoef: “Het lastige is dat dit in de oriëntatiefase niet kan worden meegenomen. Dan is immers nog niet bekend welke woning gekocht gaat worden en dus ook niets bekend over de VvE. De consument kan dus denken dat hij op grond van de hoogte van zijn inkomen een bepaalde financiering kan krijgen. Deze veronderstelling kan ertoe leiden dat de consument het aandurft om zonder financieringsvoorbehoud te kopen.” De druiven zijn vervolgens erg zuur als de geldverstrekker niet over de brug wil komen, omdat de financiële situatie van de VvE onvoldoende vertrouwenwekkend is. De kans dat een aspirant-koper elders de financiering wel krijgt is klein, omdat bijna niemand zit te wachten op aanvragen met extra risico.

Twijfels over staat funderingen

Recent werd nog eens teruggegrepen op de ontzettend droge zomer van vorig jaar. Het grondwaterpeil is nog steeds niet terug op peil. Dat zette een nieuw probleem op de kaart. Momenteel lopen een miljoen huizen in Nederland het risico te verzakken. Het herstel van een fundering zal ongetwijfeld een hoop geld kosten, geld wat lang niet iedereen op de plank heeft liggen. “Worden deze herstelmaatregelen nagelaten dan leidt dat tot waardevermindering van de woning”, aldus Hoeks. “Ook hier zien we de eerste signalen van geldverstrekkers die kritisch kijken of zij nog bereid zijn om, zonder nadere inspectie van de fundering, de hypotheek aan te bieden indien er al scheurvorming aanwezig is.”

Tips voor kopers

Deze twee verschijnselen brengen de NVHP tot de oproep om zeer terughoudend te zijn in het bieden zonder voorbehoud van financiering. Dat zal zeker opgaan voor mensen die op het randje balanceren en twijfelen of ze het net wel of net niet kunnen ophoesten. De NVHP deelt ook nog wat tips voor aanstaande kopers. Hoe actief is de VvE en wat is de financiële situatie ervan? En wat is de staat van de fundering, zoals die redelijkerwijs vastgesteld kan worden? Vallen de antwoorden positief uit, zal de kans op toezegging van de hypotheek allicht groter worden.