De woningmarkt future proof maken door ánders te kijken
Aan het woord is Christian Dijkhof, eigenaar HypotheekCompany. Op dag twee van de 32e editie van het Hypotheken Event gaf hij zijn visie op wat de rol van de hypotheeksector is in het future proof maken van de woningmarkt. In dit artikel geeft hij een tipje van de sluier op. "Dat de hypotheeksector de woningmarkt future proof kan maken is wellicht wat al te pretentieus gesteld. Maar het is wel zo dat het tijd wordt dat we fundamenteel anders gaan denken over bepaalde zaken. Want we kijken nog precies hetzelfde naar sommige zaken als dat we dit 40 jaar geleden deden."
"Denk bijvoorbeeld aan de manier waarop we met twee salarisstroken en bijbehorende werkgeversverklaringen op basis van een bruto-inkomen een financieringsaanvraag beoordelen. Dat is niet meer van deze tijd, want waar mensen in het verleden jarenlang een baan bij dezelfde werkgever hadden is dat nu allang niet meer het geval. Daarin kunnen we, vanuit de sector, in elk geval al een bijdrage aan de woningmarkt leveren, door ánders te kijken. Al blijft het lastig om de woningmarkt future proof te maken zolang deze zo uit het lood hangt."
Serieuze bijdrage door hypotheeksector
Hoe de hypotheeksector dan wel in kan spelen op de huidige dynamiek in de woningmarkt? "Het is verleidelijk om in de dezelfde valkuil te stappen waarin de politiek ook stapt: met allerlei fiscale maatregelen het probleem van de woningmarkt oplossen. Zolang we de échte problemen niet oplossen is het niets meer dan symboolpolitiek. Het is een pleister op een verkeerde wond zou je kunnen zeggen. Ik geloof ook niet dat wij als sector in staat zijn om de woningmarkt future proof te maken. Uiteraard zijn we wel in staat om een serieuze bijdrage te leveren."
"Bijvoorbeeld door stappen te zetten die vraag en aanbod dichter bij elkaar brengen. Deze stappen kunnen wij als sector dan beter faciliteren. Denk aan open deuren als alternatieve woonvormen, het ombouwen van winkelpanden en bedrijfs- en kantoorgebouwen naar woningen waar je vervolgens de juiste hypotheekfaciliteiten voor schept. Ook het splitsen van woningen gaat iets bijdragen, maar uiteindelijk gaat dat het verschil niet maken op macro-economisch niveau. De grootste uitdaging is en blijft het bij elkaar brengen van vraag en aanbod."
Leennormen niet meer passend
"Ik durf dus wel te constateren dat wij als sector weinig invloed hebben op vraag en aanbod. Feit is dat de leennormen die in onze branche gelden, niet meer passen bij het kopen van een woning met de prijs van nu. Als we vanuit onze hypotheeksector een passende bijdrage willen doen aan het oplossen van het maatschappelijke probleem, dan hebben we de overheid nodig", vervolgt Dijkhof. "Zo zijn de leennormen intrinsiek goed. Maar dan wél met de oogkleppen van de hypotheekmarkt op: we willen mensen immers beschermen tegen het aangaan van een te hoge hypotheek."
"Wanneer we met elkaar diezelfde oogkleppen afzetten en we om ons heen kijken, dan zie je dat de wereld enorm veranderd is. Er zijn geen alternatieven meer: we leven in een andere realiteit. Een realiteit waarin iemand geen hypotheek mag afsluiten die een maandlast van bijvoorbeeld € 900 met zich meebrengt. Omdat deze te hoog zou zijn. Diezelfde persoon kan vervolgens niet anders dan voor een huurwoning gaan tegen een bedrag dat minstens enkele honderden euro’s hoger ligt dan de € 900 die niet verantwoord gevonden werd. Het is de wereld op z’n kop."
Meer woningen nodig
"Door het ontstaan van dit soort situaties in de praktijk kun je je afvragen wat het vasthouden aan de gestelde leennormen op dit moment nog bijdraagt. Want de consument beschermen doen ze allang niet meer. Dat blijkt wel uit bovenstaand voorbeeld. Alleen wij gaan daar als sector niet over: de politiek bepaalt. Het verruimen van de leennormen zou bijvoorbeeld een tijdelijke oplossing kunnen zijn. Maar dat betekent wel dat er in de tussentijd voor meer woningen gezorgd moet worden. We leven in een tijd waarin we tegen mensen zeggen dat ze nérgens kunnen wonen tegen een acceptabel bedrag. Dat kán gewoon niet."
Lastig vraagstuk, ook voor overheid
"Voor de overheid is dit overigens ook een lastig vraagstuk. In rap tempo een enorm aantal nieuwe huizen bouwen om het aanbod flink te vergroten is niet echt een realistisch plan. Dat is in de afgelopen jaren ook niet gelukt. En toen hadden we nog niet zoveel te maken met zaken als stikstofregels et cetera. Kortom, ik zie niet direct een eenvoudige oplossing. We worden met elkaar gedwongen om te kijken naar andere oplossingen zoals zaken die voorheen niet bespreekbaar waren: bijvoorbeeld het verhogen van de leennormen."
"Ook kunnen we anders kijken naar de manier waarop de leencapaciteit berekend wordt: waarom bepalen wij voor de consument een leennorm horend bij een bepaald inkomen? Wie zegt dat de ene persoon die een inkomen van € 2.500 netto per maand heeft dit op dezelfde manier besteedt als de andere persoon? Waar de één heel zuinig is om een bepaalde woning te kunnen kopen, maakt de ander zijn geld graag op aan reizen, restaurantbezoek en snelle auto’s: het is maar net wat je belangrijk vindt. De eenheidsworst die gehanteerd wordt is niet passend meer. En is dat misschien wel nooit geweest."
Tijd voor een inhaalslag
"Moraal van het verhaal: het wordt tijd om als branche om een inhaalslag te maken. Hoe we dat kunnen doen? Door praktisch te kijken of mensen een bepaalde maandlast kunnen betalen in plaats van dat we sec naar de regels kijken. En daar is een goede ketenintegratie voor nodig. En de échte innovatie? Die bevindt zich nooit in de techniek, want de technische oplossingen zijn er allang. Het gaat om het gedachtegoed wat zich daarvóór uitrolt."
