Deloitte: Voorstellen voor dichten van Funding Gap

'Beschikbaarheid van funding zal komende jaren niet snel genoeg toenemen om Nederlandse Funding Gap te dichten. Revolutie rondom de funding lijkt op korte termijn geen oplossing te bieden. Evolutie van bestaande instrumenten wellicht wel', aldus Erwin Heukels, Director Mortgage Banking bij Deloitte.

Bestaande instrumenten voldoen

Nieuwe funding instrumenten blijken niet de Haarlemmer olie om de financiering weer vlot te trekken. Van het Deense Funding Model kunnen we zeker lessen leren, maar hun tekortkomingen komen geleidelijk meer ter discussie. Revolutie lijkt dus geen korte termijn oplossing te bieden, evolutie van bestaande instrumenten biedt wellicht wel een oplossing. Hans Joachim Michel en Michel kant (NIBC) betogen dat Nederland al concrete stappen zet met het inzetten op annuitaïre aflossing, inperking van de fiscale renteaftrek, geleidelijk afbouw van LTV en toenemende standaardisatie van RMBS en Covered Bond transacties.

Aflossen van de top

Versneld aflossen van de tophypotheken naar 60-80% LTV geeft Nederland internationaal betere aansluiting op de kapitaalmarkt. Streven hierbij is de zoektocht naar maatregelen die het netto vrij besteedbaar inkomen minimaal raken om de economische recessie niet verder te versterken. Oplossingen kunnen dan bijvoorbeeld gezocht worden in stimuleren van generatie overdracht voor aflossing van restschulden of het DGA/ZZP-model toepassen waarbij belegging in financiering van de eigen woning fiscaal aantrekkelijk is of het bieden van rentekorting door banken wanneer de aflossingsvrije hypotheek wordt omgezet naar een vorm van aflossen wat rentabiliteitneutraal mogelijk is door afnemende LTV's.

Echt interessant wordt het als macro-maatregelen gecombineerd worden. Zo zullen Pensioeninstellingen en -uitvoerders naar alle waarschijnlijkheid niet snel hun asset allocatie aanpassen om meer te investeren in Nederlandse woninghypotheken, maar kunnen zij wel degelijk een deel van de oplossing bieden. Zo kan de maandelijkse premie-inleg door de deelnemers mogelijk direct aangewend worden voor aflossing van de eigen woningschuld. Bijkomend voordeel hiervan is dat de klant op langere termijn genoegen kan nemen met een lager inkomen bij pensionering door afgenomen woonlasten en tegelijkertijd maandelijks geen directe impact merkt in zijn besteedbaar inkomen.

Woonmarkt vereist ook een robuuste huursector

Nog interessanter wordt het als de huur- en woningmarkt samen beter gaan functioneren. Jan van Baars (AAHG) geeft aan dat we hier veel van onze Duitse Oosterburen kunnen leren waar consumenten pas rond hun 38e levensjaar overgaan tot aankoop van hun 1e woning nadat ze zelf afdoende spaarkapitaal opgebouwd hebben. LTV's liggen hierdoor niet boven de 80% en worden ook nog eens annuitaïr afgelost. Duitse Pfandbriefen worden internationaal als extreem solide beschouwd en trekken hiermee al decennia met gemak kapitaal aan. Het opbouwen van een vergelijkbare historie zal in Nederland nog wel vele jaren kosten, maar biedt mogelijk een robuuste lange termijnoplossing.

Cruciaal hiervoor is afdoende beschikbaarheid van kwalitatief goede huuroplossingen voor starters die in hun levensfasen tot 38 jaar veelal nog meerdere stappen maken door wisseling van banen en uitbreiding van de gezinssituatie. Juist de huursector in Duitsland blijkt uitermate goed geschikt om tijdens deze wisselingen kwalitatief passende oplossingen te bieden. En zodra de consument daadwerkelijk rond zijn 38e zijn solide woonwens helder heeft, is afdoende kapitaal gespaard om zijn woondroom te realiseren en hier langdurig te blijven wonen en zo de relatief lage hypotheekschuld volledig annuitaïr af te lossen.

Pensioenfondsen dragen bij

Ook in dit openliggende gat kunnen Pensioenfondsen springen door te investeren in de huursector voor meer kwalitatief aantrekkelijke huurwoningen voor (boven-)modale gezinnen. Wellicht kan zelfs het afwaarderen van grote hoeveelheden vierkante meters in commercieel vastgoed voorkomen worden wanneer deze omgezet kunnen worden in aantrekkelijk huuraanbod voor de woningmarkt. De praktijk blijkt hierbij vaak weerbarstig, onder meer vanwege strikte en verschillende regelgeving rond woon- vs. commercieel vastgoed.

Randvoorwaarde voor veel van de besproken oplossingen blijft echter wel een solide, betrouwbare maar vooral meewerkende overheid. De recente 3e grote wijziging in de fiscale aftrek door een 2e lening tot 50% van de waarde toe te staan die niet afgelost wordt schept hierbij geen rust en duidelijkheid. Zoals afgelopen jaren aangetoond kan het huidig moeras aan regelgeving doorbroken worden als er echt een breed draagvlak is om te investeren zoals wel gebleken is met de spoedwetten voor versneld aanleg van snelwegen. De deelnemers aan de thematafel gaan dan ook graag eens om tafel met Stef Blok om de oplossingen voor zijn woondossier persoonlijk toe te lichten.

Een artikel van Erwin Heukels, Director Mortgage Banking bij Deloitte. Tijdens het IIR Hypotheken Event was hij voorzitter van twee ronde tafel gesprekken. 'Het was erg leuk om veel frisse ideeën op tafel te krijgen om de Nederlandse Funding Gap te dichten'. Lees meer over fundingmodellen in het onderzoeksrapport 'Close the funding gap'.