De woningmarkt moet worden verduurzaamd; een proces dat zichzelf niet zomaar op gang brengt. Hoewel sommige hypotheekverstrekkers consumenten die willen verduurzamen een korting geven op de hypotheekrente, zien huiseigenaren toch nog vaak af van investeringen in bijvoorbeeld betere isolatie of een warmtepomp. Deels komt dit door financiële knelpunten.
Uit onderzoek van De Nederlandsche Bank blijkt dat één op de vijf huizenbezitters een dergelijke investering niet kan betalen uit spaargeld én het geld ook niet kan lenen. Mensen die wel over voldoende financiële middelen beschikken, blijken daarentegen weinig te voelen om hiertoe over te gaan. De toezichthouder concludeert dan ook dat de overheid huishoudens beter moet voorlichten en met gerichte prikkels moet helpen om alsnog te verduurzamen.
Tevens blijkt uit een (ander) onderzoek van DNB dat de verduurzaming van de vastgoedsector ook gevolgen heeft voor de financiële sector. Volgens de toezichthouder hebben banken, verzekeraars en pensioenfondsen veel geld belegd in woningen en commercieel vastgoed en leningen met gebouwen als onderpand verstrekt.
“Het verduurzamen van deze gebouwen vraagt om forse investeringen en dat heeft mogelijk een groot effect op de waarde van de gebouwen.” DNB stelt echter dat veel instellingen de risico’s van die transitie nog onvoldoende kunnen inschatten, vanwege een gebrek aan data en door onduidelijkheden over het toekomstige klimaatbeleid.
€200 miljard
De Nederlandse overheid wil dat alle gebouwen klimaatneutraal worden. In het Nationale Klimaatakkoord is afgesproken dat 1,5 miljoen woningen in 2030 verduurzaamd zijn. Een transitie die om forse investeringen vraagt en die grotendeels voor rekening komen van huiseigenaren. Hierbij gaat het om investeringen in isolatie, maar ook in installaties zoals warmtepompen.
Onderzoek van DNB laat zien dat – in een scenario waarin alle woningen en gebouwen in Nederland gebruikt zouden maken van een individuele warmtepomp – de totale investering door eigenaren kan oplopen tot bijna €200 miljard. In dit scenario moeten huiseigenaren gemiddeld bijna €24.000 investeren om hun woning aardgasvrij te maken.
“In de andere scenario’s vallen de kosten lager uit, maar die veronderstellen wel dat dat bijna iedereen kan overstappen op zogenaamd ‘groen gas’ of – wanneer die optie niet beschikbaar is – dat het gemeenten lukt om per wijk de goedkoopste alternatieve aanpak te realiseren (‘Second Best’)”, aldus DNB.
Aanvullende maatregelen
De toezichthouder heeft vervolgens onder 4,3 miljoen huishoudens onderzocht of zij de verduurzaming van hun huis kunnen betalen. Hieruit blijkt dat één op de vijf hier mogelijk moeite mee heeft. Deze groep kan de kosten van een dergelijke investering niet vanuit hun spaargeld betalen en heeft tevens niet genoeg ruimte om het geld bij elkaar te lenen. Een probleem dat volgens DNB maar gedeeltelijk wordt opgelost met bestaande maatregelen en subsidies.
Met name jongere huishoudens met een laag inkomen en woonachtig of in krimpende gemeenten, of in stedelijke vernieuwingsgebieden blijken moeite te hebben om de verduurzaming te bekostigen. Gezien de financiële kwetsbaarheid van deze groep, acht DNB het niet wenselijk om de financieringsruimte te vergroten door leennormen verder te verruimen. “Daarom moet de overheid aanvullende maatregelen nemen, specifiek gericht op deze groep. Ook regionale overheden zouden een rol kunnen spelen hierbij, omdat deze huishoudens vaak geclusterd wonen in bepaalde regio’s.”
Tekort aan financiële prikkels
Ongeveer de helft van de huiseigenaren beschikt wel over voldoende spaargeld. Daarnaast heeft 30% van hen weliswaar niet voldoende geld, maar beschikt wel over de optie om de hypotheek te verhogen. Desondanks blijkt uit het onderzoek dat lang niet iedereen wil verduurzamen. Uit de DNB Household Survey blijkt namelijk dat 30% van de respondenten ‘nooit overweegt om de eigen woning te verduurzamen’ en minder dan 20% van de ondervraagden ‘bereid is meer dan €12.500 te inverteren in verduurzaming’.
“Niet de beschikbaarheid van financiering maar een tekort aan financiële prikkels lijkt hier het knelpunt voor huiseigenaren.” Zo was het volgens de toezichthouder de afgelopen jaren vaak nog niet rendabel om te investeren in de verduurzaming van een woning.
De actuele gasprijsstijgingen veranderen dit beeld wellicht, al vraagt DNB zich hardop of in hoeverre de huidige hogere gasprijzen structureel zijn. “Bovendien is het voor veel huizenbezitters nog onduidelijk wat er precies van hen verwacht wordt. Goede informatievoorziening en beleid dat het aantrekkelijk maakt om de woning te verduurzamen is daarom van groot belang.”
Beleid om de verduurzaming van gebouwen te stimuleren moet volgens de toezichthouder bestaan uit een combinatie van beprijzing (bijvoorbeeld de belasting op gas verhogen en gelijktijdig de belasting op elektriciteit verlagen), subsidiëring (met name langlopende subsidieregelingen) en normering (via een combinatie van heldere transitiepaden en duidelijk voorlichting).
Niets doen kost geld
De verduurzaming van de vastgoedsector raakt ook de financiële sector. DNB heeft berekend dat leningen met vastgoed als onderpand en investeringen in vastgoed samen goed zijn voor ruim een kwart van de totale activa van Nederlandse banken, verzekeraars en pensioenfondsen. Uit onderzoek van de toezichthouder blijkt dat ongeveer de helft van alle vastgoedleningen en -investeringen in de komende acht jaar verduurzaamd moet worden.
Financiële instellingen moeten dan ook rekening houden met mogelijke forse investeringen; investeringen die van invloed zijn op de waarde van gebouwen en de vermogenstitels die daaraan gekoppeld zijn. DNB verwacht dat het waardeverschil tussen energiezuinige en onzuinige gebouwen in de toekomst alleen maar verder zal toenemen door strengere duurzaamheidseisen en hogere prijzen voor CO2-uitstoot.
Het is volgens de toezichthouder echter onzeker in hoeverre de investeringen kunnen worden terugverdiend via hogere huuropbrengsten. Wel is zeker dat – op basis van de beschikbare gegevens over hun beleggingen in Europees vastgoed – de kosten van ‘niets doen’ voor institutionele beleggers in sommige scenario’s kunnen oplopen tot 60% van de waarde van de betreffende vastgoedbeleggingen.
Voor leningen met vastgoed als onderpand geldt dat financiële instellingen afhankelijk zijn van de investeringen die de eigenaar doet om het gebouw te verduurzamen. “Wanneer een gebouw niet wordt verduurzaamd, neemt de waarde van het onderpand af en kan de eigenaar bovendien te maken krijgen met een stijgende energierekening. Ook het afsluiten van een extra lening voor verduurzaming kan leiden tot hogere risico’s.”
DNB adviseert de financiële instellingen dan ook om hier rekening mee te houden in hun risicobeheer. “Om deze risico’s in kaart te brengen, zullen financiële instellingen de beschikbaarheid van informatie over klimaatrisico’s verder moeten verbeteren”, aldus de toezichthouder.