Interview over innovatie voor automatische taxatie: best of Man & Machine

Colliers International ontwikkelde het Automated Valuation Model (AVM), een model met innovatieve algoritmes dat op automatische wijze de waarde van een woning of woningportefeuille waardeert. In dit interview wordt ingezoomd op deze innovatie.

Waar staat AVM voor en hoe zijn jullie op het idee gekomen?

AVM staat voor Automated Valuation Model. Dit is een model met innovatieve algoritmes dat op automatische wijze de waarde van een woning of woningportefeuille waardeert. Hoe groot de portefeuille ook is. Het idee is ontstaan doordat in het taxatieproces van woningen redelijk wat standaard handelingen worden uitgevoerd. Typische werkzaamheden die ook op een geautomatiseerde manier kunnen gebeuren. In de afgelopen twee jaar is het model dat we hebben gebouwd uitvoerig getest en verbeterd. En het wordt inmiddels ook al succesvol ingezet.

Hoe werkt AVM?

Het Colliers AVM bestaat uit drie componenten. Elke waardering begint met het zoeken naar de beste referenties in de directe omgeving. Dit zijn woningen die zich het best laten vergelijken met de te waarderen woning. Daarvan wordt de meest recente transactieprijs genomen. Omdat het altijd gaat om transacties uit het verleden, is het noodzakelijk om de waardes te indexeren. Dat is stap twee in het proces. De laatste stap is het daadwerkelijk waarderen van de woning. In deze fase gaan verschillende machine learning algoritmes aan de slag om aan de hand van de referenties en verschillende rekenmodellen tot de beste waardering te komen. Uiteindelijk volgen er drie waardes: de leegwaarde (de geschatte transactieprijs), de markthuur (de huurprijs per jaar) en de marktwaarde verhuurde staat (de waarde met huurders er in). Vooral voor beleggers en financiers van verhuurde woningen is deze laatste waarde interessant.

Wat onderscheidt AVM van bestaande automatiseringen op het gebied van woningtaxatie?

Het automatisch waarderen van woningen is niet nieuw. Het unieke samenspel tussen het model en vastgoedprofessionals is dat wel. Mens en machine werken echt samen om tot een zo goed mogelijke waardering te komen. De vastgoedprofessional zorgt aan het begin van het proces voor de juiste input, zodat het model goed werkt. Als het model twijfelt aan de eigen nauwkeurigheid, dan geeft het model dit aan. De taxateur krijgt een melding en kan de waardering eventueel corrigeren. Zo leert het AVM continu. Ook aan het eind heeft “de mens” dus een rol om de betrouwbaarheid te controleren. Taxateurs kijken de uitkomsten van het AVM handmatig na. Dat waarborgt de betrouwbaarheid.

Hoe nauwkeurig is AVM en wat wordt eraan gedaan om de betrouwbaarheid te waarborgen?

De nauwkeurigheid van een waardering is altijd afhankelijk van de kwaliteit van de referenties. In steden zijn er vaak genoeg te vinden en is de uitkomst van de AVM dus goed. In sterk landelijke gebieden zijn er minder referenties in de directe omgeving. Ook hier kan het natuurlijk voorkomen dat de woning van de buren afgelopen week is verkocht en dat de bouwkundige eigenschappen identiek zijn aan de te waarderen woning. In dat geval is de uitkomst vaak erg betrouwbaar. Als dat niet het geval is en het model twijfelt aan de waardering, wordt dus om de hulp van een taxateur gevraagd.

Voor wie is AVM vooral interessant, zijn dat professionals uit de woningmarkt of zijn dat de consumenten die een huis kopen?

Voor banken is dit zeer interessant. Het AVM is in staat om snel, frequent en accuraat de leegwaarde te schatten van een hypothekenportefeuille. Ook kan het model de marktwaarde verhuurde staat schatten voor een lening die is verschaft aan woningbeleggers, die het vastgoed vervolgens verhuren. Het AVM wordt binnen banken voornamelijk ingezet om te voldoen aan de monitoringstaak. Steeds vaker wordt ook de aansluiting gevonden met Risk.

Veel mensen zijn tegenwoordig bang om hun baan te verliezen aan robots. Welke rol blijft er over voor mensen bij het automatiseren van woningtaxatie met AVM?

Je ziet met name een verandering in het type werkzaamheden dat door de mensen wordt gedaan. De standaard werkzaamheden worden nu door het model uitgevoerd en de toegevoegde waarde van de factor mens zit aan het begin en het eind van het proces. Juist deze combinatie zorgt voor het beste resultaat. Het is dus niet Man vs. Machine maar echt Man & Machine.

Richten jullie je enkel op Nederland of zien jullie ook kansen in andere landen?

Op dit moment bieden we het alleen aan in Nederland. Binnenkort starten we met een grootschalig onderzoek naar mogelijke kansen in andere Europese landen. De aanwezigheid en betrouwbaarheid van data in is hier vaak de uitdaging. Dit betekent dat we hier met kleine stappen moeten beginnen, zoals het automatiseren van het zoeken naar de juiste referenties, voordat we kunnen opbouwen naar een volwaardige AVM.

Voor meer informatie over AVM, neem contact op met Werner van Sprundel, Head of Data Analytics, tel:+31 6 30 32 17 00