Terugblik op IIR Hypotheken Event 2019

Half februari vond in Utrecht het Hypotheken Event van kennis- en netwerkorganisatie IIR plaats. Een etmaal lang stond alles in het teken van hypotheken en alles wat daarbij hoort. Trends, ontwikkelingen en workshops, allemaal onder leiding van professionals uit het werkveld. Banken.nl was aanwezig en blikt terug op die dag. (longread) 

Het Hypotheken Event 2019 is een evenement van het bijzondere soort, een evenement namelijk dat volgens het programmaboekje namelijk 24 uur duurt. Waar de meeste events starten met een welkomstwoord, terwijl het merendeel zich de slaap nog uit de ogen wrijft, is dat hier aan het einde van de middag met een uitgebreid en interactief diner. Met onder andere oud-politicus Diederik Samsom als spreker, hij neemt het dessert voor zijn rekening. Sinds zijn vertrek uit de Tweede Kamer is hij strategisch adviseur duurzaamheid. En juist daar kunnen hypotheekverstrekkers een belangrijke en directe rol vervullen, door het financieren van allerlei maatregelen die zorgen voor een woningaanbod dat minder energie vraagt.

Een evenement dat begint met een diner is snel afgelopen, zal men wellicht denken. Hoewel het formeel een 24-uurs evenement is, wordt de 150 deelnemers in Van der Valk Utrecht gelukkig ook een nachtrust gegund. Het informele programma begint om 7.00 de volgende dag, waar een groep van zo’n 35 man en vrouw deelneemt aan ‘de Hypotheker Morning Run’ van 5 km. Dagvoorzitter Michiel Meijer (algemeen directeur Van Bruggen Adviesgroep, red.) beweert bij de formele start om 8.45 dat een run in het donker door de Utrechtse wijk Kanaleneiland tot diverse persoonlijke records heeft geleid. Met die kwinkslag is het dagdeel van het Hypotheken Event begonnen.

Aflossingsblij

Inhoudelijk begint de ochtend met uitleg over de campagne ‘Aflossingsblij’, met aan het woord Ronald Veld van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Volgens Veld bestaan er veel misverstanden over de aflossingsvrije hypotheek: “Voor de campagne begon wist bijvoorbeeld één op de vijf mensen met een aflossingsvrije hypotheek niet dat ze die aan het einde van de looptijd moeten aflossen. Ook rekenen mensen zich soms/ vaak ten onrechte rijk. Ze realiseren zich niet dat hun toekomstige inkomen en niet de eventuele overwaarde bepalend is voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek.”

Zorgeloos wonen als ambitie

De NVB wil met de campagne ‘Aflossingsblij’ bereiken dat mensen gaan nadenken over hun financiële situatie aan het eind van de looptijd en zo nodig in actie komen. Veld: “De grote bulk van aflossingsvrije hypotheken loopt af in de periode tussen 2035 en 2038. Er is nu dus nog tijd om iets aan je situatie te doen. Onze ambitie is dat klanten ook straks zorgeloos kunnen blijven wonen.” Veld beseft zich dat veel mensen niet zo ver vooruit kijken: “Uit de gedragswetenschap leren we dat mensen tot  denken staan als katten tot zwemmen: ze kunnen het prima, maar doen het liever niet. Daar hebben we in de campagne geprobeerd om rekening mee te houden.”

Een vierkoppig panellid beantwoordt vervolgens vragen die leven onder hypotheekverstrekkers, -adviseurs en andere -professionals. Hoe bijvoorbeeld te starten met het benaderen van klanten, waarbij de adviseur de meest logische gesprekspartner zou zijn? De OvFD (Organisatie voor Financiële Dienstverleners) zou graag in gesprek gaan, maar ziet zich beperkt door privacy-wetgeving. “Actuele gegevens van de aanbieders moeten worden gedeeld”, iets wat juridisch niet is toegestaan. Een vertegenwoordigster van de AFM erkent dat informatiedeling een knelpunt is, maar voorziet niet direct in een concrete oplossing hiervoor. Wat ook logisch is, omdat veel wetgeving Europees geregeld is.

Opvallend is dat een groot deel van de zaal moeite heeft met hoe de aflossingsvrij hypotheek in de media wordt weggezet. Veel professionals vinden dat het in de basis geen slecht product is en wijzen erop dat huurders op leeftijd ook hoge maandlasten hebben.

Toekomst van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Na een presentatie van hoofdeconoom Marieke Blom van ING over de stand van de wereldeconomie en een korte koffiepauze gaat het verder met de toekomst van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De hoofdvraag is of er nog wel een functie is voor NHG in de sterk veranderende woning-, hypotheek- en arbeidsmarkt.

Volgens directeur Arjen Gielen hangt dat af van twee variabelen: in welke mate er een meerwaarde geleverd kan blijven worden voor klanten en of er voldoende politiek draagvlak voor blijft voor het risico dat de Staat loopt. Gielen beschrijft de ontwikkeling van NHG door de jaren heen: “Voor de crisis was de strategie heel breed, namelijk het mogelijk maken van een hypotheekfinanciering voor iedereen. We zijn sinds een paar jaar bezig met het maken van nieuwe versies voor specifieke doelgroepen. De NHG is er natuurlijk blijvend voor starters met weinig eigen geld, maar er zijn nu bijvoorbeeld ook varianten voor mensen zonder vast arbeidscontract, zoals zzp’ers, flexwerkers en uitzendkrachten. En voor verduurzaming introduceerden we ook mogelijkheden.”

“Arjen, je bent te duur!”

Een vraag uit de zaal die veel bijval krijgt gaat over de borgtochtprovisie van NHG, die hoger liggen dan sommige verzekeraars bieden, tot wel een half procentpunt. “Arjen, je bent te duur!”, zo klinkt het. Gielen lacht, maar vervolgt serieus: “Dat is een kwestie van perceptie. Een borgstelling die restschulden dekt is er naast de NHG niet in Nederland, dus dat is moeilijk vergelijken. Hoe waardeer je de risico’s? De risicoperceptie bij de Staat is enorm toegenomen. De tarieven liggen zo laag als het kan – we maken immers geen winst - en zo hoog als het moet. Het is vooral een politieke discussie. Hoeveel risico willen we in Nederland lopen voor de missie van NHG? We moeten voorkomen dat we nu te laag gaan zitten en weer straks fors omhoog zouden moeten als de woningprijzen dalen. We zetten in op een stabiele premie in plaats van elk jaar hierover een discussie te moeten voeren.” Gielen besluit met de boodschap dat hypotheken tegenwoordig veel veiliger zijn dan in de beginjaren. Tegenwoordig ligt de nadruk bij NHG veel meer op toegankelijkheid van koopwoningen dan op de betaalbaarheid.  

Rabobank: starters op de woningmarkt blijven in lastige situatie

De situatie van starters op de woningmarkt is iets waar heel Nederland veel over hoort, ziet en leest. Directeur Wonen van Rabobank Michiel Kwaaitaal gaat hier in een presentatie dieper op in.

“Starters worden steeds meer gedwongen richting de middengroep van commerciële huur. Ze verdienen te veel voor sociale huur en te weinig om een huis te kunnen kopen.” Hij becijfert dat een koper maximaal 28% van zijn inkomen aan woonlasten mag spenderen, maar dat dat percentage bij commerciële huurders gemiddeld op 42% ligt. Hij benadrukt dat het geen eenvoudig probleem is. “De huizenprijzen zijn sterk gestegen, de kans dat starters een studieschuld hebben is groter geworden en de loan-to-value ratio is naar beneden bijgesteld. In combinatie met stijgende overwaardes leidt dit tot een steeds schevere verdeling verdeling in bezit. Hoe ouder, hoe meer vermogen.” De schaarste heeft niet alleen economische oorzaken. “Er zijn tegenwoordig veel meer alleenstaanden. Mensen hebben minder vaak relaties waarin ze gaan samenwonen.”

Volgens Kwaaitaal ligt er zowel voor de politiek als de banken een schone taak om bij te dragen aan een oplossing.

Volgens Kwaaitaal ligt er zowel voor de politiek als de banken een schone taak om bij te dragen aan een oplossing. “De politiek moet kijken naar de tweedeling in de Nederlandse samenleving. Een constructie als de hypotheekrenteaftrek is alleen van toepassing op koopwoningen, niet op commerciële of sociale uur. Maatregelen voor hypotheekrenteaftrek treffen starters bovendien harder dan andere doelgroepen, dat vergroot de tweedeling verder. Er is een bredere blik nodig. Daarbij moet er meer gebouwd worden en vooral, voor de juiste doelgroep en op de juiste plek.” Maar ook de bank heeft een deel van de sleutel in handen. “Veel starters hebben een flexibel inkomen. We moeten flexibeler omgaan met flexibel inkomen. Daar horen opties bij voor het overschrijden van de maximale koopwoonlast, die meer richting de commerciële huur woonlast gaat. Daar is echter wel meer advies voor nodig, wat ook een duurder advies betekent.”

Hypotheken en de energietransitie

Na de lunch betreedt Jeroen Pels, Hoofd Hypotheken bij Triodos Bank, het toneel. Triodos staat algemeen bekend om het vertellen van het duurzame verhaal. Het Nederlandse woningbestand speelt daarin een grote rol. Immers, als miljoenen woningen efficiënter met energie om zouden gaan, levert dat een formidabele besparing op. Toch moet de grote omslag nog beginnen en dat komt mede door retoriek. Pels: “We maken het zelf ontzettend groot. We spreken bijvoorbeeld van ‘de grootste verbouwing’ van Nederland. Dat roept weerstand op.” Juist door het op kleinere schaal te presenteren en handelingsperspectief te creëren ontstaat welwillendheid. “Die energieneutrale woningmarkt zal er komen. De route daarnaartoe is onderwerp van debat. Voor de particulier betekent dat dus in ieder geval dat woningen beter geïsoleerd dienen te worden, dat kunnen we in alle opzichten no-regret noemen. Het gaat daarbij dus niet om de meest vergaande maatregelen maar om die zaken doen die nu verantwoord zijn”, volgens Pels.

Pels legt de zaal een aantal stellingen voor. Met de stelling ‘Niet verduurzamen is pas echt een financieel risico’ is driekwart van de zaal het eens. Op de stelling ‘Activeren moet een vast onderdeel zijn’ zegt zelfs 85% ja. Volgens de zaal mag een duurzame woning zwaarder gefinancierd worden. Er is dan ook veel steun voor extra hypotheekruimte voor een energiezuinig huis. Pels voegt daaraan wel toe dat hij meent dat de energielasten vast onderdeel uit zouden moeten maken van een zogenaamde woonlasten-toets. Dus meer mogen lenen voor een duurzame woning en minder voor een energie-onzuiniger woning. Immers; hypotheek en energielasten moeten uit dezelfde portemonnee komen. Dit zou ook de verhouding marktwaarde- courantheid meer in lijn brengen met de waarde van duurzaamheidsmaatregelen.

Wijkgerichte aanpak

Volgens Pels is een wijkgerichte aanpak belangrijk: “Die moet richtinggevend zijn, bijvoorbeeld voor van het aardgas afgaan. Niemand wil de enige zijn die hemel en aarde beweegt om van het gas af te gaan. Aan de andere kant, wie nu niet investeert betaalt straks de rekening.” Pels vertelt verder over duurzame maatregelen, waarvan isolatie de meest nuttige is. Juist daarmee kan ontzettend veel energie worden bespaard, bijvoorbeeld door overstap naar HR++ glas of spouwmuurisolatie. Vanuit de Trias Energetica gedachte is het veel logischer om eerst je energieverbruik te verlagen (denk aan LED-verlichting), dan je energieverbruik te reduceren (isolatie) om vervolgens duurzaam op te wekken. Het is niet logisch om energie op te gaan wekken en vervolgens de warmte je huis uit te laten vliegen. Isolerende maatregelen leiden bovendien tot comfort, een beter woonklimaat en dragen meer bij op gebied van CO2 reductie.

“Niemand wil de enige zijn die hemel en aarde beweegt om van het gas af te gaan.”

Pels besluit met het advies in te zetten op een stap voor stap aanpak en aan te sluiten op de diverse motivatoren om te verduurzamen, vanuit een rationele benadering; voorkomt (her-)investeringen op een later moment waardoor meer overlast door verbouwing, vanuit het businessmodel (opbrengsten versus kosten), met oog op de wijkaanpak niet iedere woning NOM willen maken maar ook kennis delen over aanstaande collectieve oplossingen. Bovenal is van belang dat wij de klant spreken op cruciale momenten. De kans dat een woning nog binnen de hypotheeklooptijd duurzaam wordt getransformeerd is groot. Dit maakt de hypotheek tot een voor de hand liggend instrument om de gebouwde omgeving te verduurzamen. Banken zijn dit aan hun maatschappelijke stand verplicht. Kortom, bij hypotheekadvies moeten financiële risico's als gevolg van de energietransitie zwaarder worden meegewogen. We kunnen daarmee met elkaar nog meer positief het verschil maken. Tenslotte uit gedragpsychologisch onderzoek blijkt dat stap-voor-stap benaderingen leiden tot meer lange-termijn gedragsveranderingen dan de schoksgewijze benadering.

Het consumentenrecht op nazorg

Voordat de aanwezigen het event in kleinere kring voortzetten, via zogeheten break-out sessies, is het de beurt aan IT-dienstverlener Topicus om het plenaire deel af te sluiten. Dennes Roes, Creative Director Customer Experience bij Topicus, gaat in op het recht van consumenten op nazorg. Vanuit de zaal klinkt al snel gemompel over het feit dat consumenten vaak helemaal niet op nazorg zitten te wachten. Roes: “Adviseurs hebben geen klanten, maar klanten hebben een adviseur.”

Periodiek aandacht

De praktische vraag die opdoemt is hoe je periodiek aandacht kunt geven aan 3,5 miljoen hypotheekhouders. Wel, bijvoorbeeld met behulp van intelligente software. Topicus ontwikkelt een klantportaal waarin alle relevante data met betrekking tot iemands hypotheek aanwezig is. Door daar bijvoorbeeld in de nacht berekingssoftware op los te laten kunnen aandachtspunten opgemerkt worden. Topicus beklemtoont het bestaan van een klantportaal, in plaats van een adviseursportaal. Waarom? Omdat alleen klanten bij al hun eigen gegevens kunnen, denk aan de overheid, het BKR, iDin en zo verder.

Commerciële triggers zijn nodig om mensen tot actie aan te zetten.

Ook hier geldt dat er commerciële triggers nodig zijn om mensen tot actie aan te zetten. Als voorbeeld haalt Roes aan dat het gebruiken van het vakantiegeld net kan leiden tot een hypotheek die onder de renteopslag komt. Uiteindelijk gaat het portaal vragen beantwoorden als ‘kan ik hier blijven wonen’, ‘wat gebeurt er in het geval van inkomensdaling door aow, werkloosheid of scheiden’. De adviseur kan inspringen op basis van signalen die het systeem detecteert. Uiteindelijk kan een klant ja of nee zeggen op voorstellen die een adviseur doet om financiële problemen te voorkomen. Vanzelfsprekend heeft de consument in het hele proces een eigen verantwoordelijk, los van de zorgplicht van adviseurs.

Later dit jaar organiseert IIR opnieuw een event over hypotheken. Tijdens Mortgage Tech gaan vakmensen in op de veranderende hypotheekwereld en de rol die technologie daarin speelt.