Banken verliezen interesse in kleine vastgoedleningen
Banken hechten steeds minder strategisch belang aan de financiering van vastgoed. Dat is in Nederland het geval, maar Europees is een soortgelijke trend zichtbaar. Vooral in het bereik van vastgoedleningen tussen €5 miljoen en €20 miljoen neemt de interesse af. Banken richten zich voornamelijk nog op grote transacties, de gemiddelde vastgoedinvestering komt dit jaar uit op €23 miljoen.
De conclusies komen naar voren in een rapport van internationaal accountants- en advieskantoor KPMG. KPMG onderzocht in de ‘Property Lending Barometer 2019’ het sentiment onder zeventig Europese banken ten aanzien van vastgoedinvesteringen. In Nederland werd alleen al in de eerste helft van 2019 voor 22% minder geïnvesteerd in vastgoed door banken, een trend die vorig jaar al zichtbaar was.
Minder strategisch gewicht
Frank Mulders van KPMG Real Estate Advisory licht toe: “Steeds minder banken in Nederland vinden de financiering van vastgoed van groot strategisch belang. En als zij al belangstelling hebben, is dat met name voor het financieren van beleggingsobjecten en veel minder voor het financieren van ontwikkelingsprojecten.”
De hoogte van de gemiddelde vastgoedinvestering bevestigt de trend. Waar de gemiddelde vastgoedlening in Nederland nog maar twee jaar terug uitkwam op €8 miljoen, is dat nu €23 miljoen. Ofwel, meer dan een verdrievoudiging. Mulders: “Banken zijn al een aantal jaar terughoudender met vastgoedleningen. Maar waar ze eerder vooral kritisch naar het klantenbestand keken, kijken ze nu steeds kritischer naar het type lening en de omvang ervan.”
Vanwaar de keuze voor grotere leningen? Volgens KPMG omdat ze relatief weinig kosten met zich meebrengen en omdat banken vaker delen van de leningen doorschuiven naar bijvoorbeeld institutionele partijen, wat alleen bij grote transacties mogelijk is. Mulders stelt dat deze ontwikkeling leidt tot het ontstaan van een financieringsgat, specifiek voor vastgoedleningen tussen de €5 miljoen en €20 miljoen. Is alternatieve financiering dan geen oplossing? “Bij banken kun je lenen vanaf 1,5% tot 2%, de alternatieven beginnen vanaf 3%”, beantwoordt Mulders die vraag.
Europees perspectief
Nederland wijkt niet bijzonder af van de rest van Europa, waar gelijke ontwikkelingen zichtbaar zijn. In de eerste helft van dit jaar werd 15% minder geïnvesteerd in vastgoed dan dezelfde periode vorig jaar. Het totaalbedrag kwam uit op €114,3 miljard. Dat komt zowel door gematigde economische vooruitzichten als door politieke onzekerheid.
Kijkend naar politieke onzekerheid springt het Verenigd Koninkrijk er vanzelfsprekend uit. Nog altijd is het allerminst duidelijk welke kant de brexit opgaat en of die er überhaupt komt. “In het Verenigd Koninkrijk waren met name de steeds grotere politieke onzekerheid rond Brexit en een weinig actieve retailsector van invloed op de vastgoedinvesteringen. Hierdoor nam het investeringsvolume in de eerste helft van 2019 met 31% af. Ook de vastgoedinvesteringen in Duitsland daalden aanzienlijk, met 17% vergeleken met de eerste helft van 2018.” Daarmee zijn meteen de twee grootste bijdragers genoemd, Duitsland en het VK namen samen namelijk de helft van het totale volume voor hun rekening.
De afname in het volume vastgoedinvesteringen in Europa is relatief nog groter als het deze wordt afgezet tegen het totale leningenboek, dat al sinds 2014 groeiende is. Dat komt volgens Mulders vooral als gevolg van een versoepeling van de leningsvoorwaarden en de aanhoudende vraag voor alle categorieën leningen. Die trend zet dit jaar naar verwachting door vanwege de steeds grotere concurrentie op de markt. Mulders wijst ten slotte ook nog op het stimulerende rentebeleid van de ECB en de druk op de banken om hun balans te consolideren en meer niet-renderende leningportefeuilles te verkopen.
