IG&H: Nederlandse woningmarkt zit in diepe crisis

Nederland heeft dringend behoefte aan een integrale visie op de woningmarkt. Nagenoeg alle seinen staan op rood: de woningmarkt verloopt uiterst stroef. De noodzaak voor structurele hervorming, waarin partijen breed kijken naar marktbepalende factoren en verstorende maatregelen, werd onlangs tijdens het Nationaal Hypothekencongres bepleit door Matthijs Mons, Partner bij IG&H Consulting. 

Adviseur Matthijs Mons onderbouwt zijn oproep met de uitkomsten van marktonderzoek en een enquete; hij presenteert cijfers die er niet om liegen. Kern van het probleem in de woningmarkt aan de vraagkant zijn gebrek aan consumentenvertrouwen en een lagere financierbaarheid. Aan aanbiederskant spelen toegenomen fundingsproblemen, regelgeving (Basel 3) en het oplopende risico van betalingsachterstanden. De overheid kiest ondertussen vooral voor tijdelijke maatregelen (‘lapwerk’); politieke moed om echt te hervormen lijkt te ontbreken. De lage rente is op dit moment het enige lichtpuntje; maar of dat zo blijft op lange(re) termijn, is maar de vraag.

Download de presentatie: Toekomst van de Woningmarkt 

Kopersmarkt
Het consumentenvertrouwen is wederom gedaald. De situatie op de markt voor koopwoningen blijft somber: sinds de piek in 2006 is het aantal verkochte woningen bijna gehalveerd (tot ruim 100.000), terwijl het aantal te koop staande woningen zowat verdubbeld is (220.000). Er is overduidelijk sprake van een kopersmarkt: per potentiële koper zijn bijna 25(!) woningen beschikbaar. In deze ongekende situatie moet de prijs van woningen wel verder omlaag (8% prijsdaling cumulatief de komende 2-3 jaar, verwacht IG&H).

Mensen die een (andere) woning zouden willen kopen, raken hun huidige woning niet kwijt, of worden geconfronteerd met de nieuwe verstrekkingsnormen waardoor zij minder kunnen lenen dan voorheen. De verlaagde overdrachtsbelasting en lage rente wegen hier niet tegenop. Bovendien kampt ongeveer 20% van de woningbezitters inmiddels met het fenomeen "onderwaarde", waardoor ze feitelijk gevangenen zijn van hun eigen woning. Starters worden extra hard geraakt, vooral door de gedragscode hypothecaire financieringen (GHF) en de juist in dit segment beperkt gedaalde woningprijzen. Echter, zonder starters zijn er geen doorstromers, waardoor de gehele koop-woningenmarkt stagneert.

Hypotheekverstrekkers
Nederland heeft te maken met een 'funding -gap'. De hypotheekschuld van huishoudens in Nederland bedraagt 630 miljard euro, er is echter 'slechts' 300 miljard spaargeld beschikbaar. Daarom zijn banken aangewezen op alternatieve bronnen van financiering (funding), zoals securitisaties en covered bonds. Door de Europese schuldencrisis hebben verschillende hypotheekverstrekkers steeds meer moeite om liquiditeit te verkrijgen om nieuw hypotheekkapitaal te verstrekken. Daar komen de strengere kapitaaleisen die ‘Basel 3’ stelt nog eens bij. Dit kan grote gevolgen hebben voor de mogelijkheden tot securitisatie van hypotheekportefeuilles, waardoor een belangrijke bron van funding grotendeels dreigt weg te vallen. En ook het risico van een toename in betalingsachterstanden (verwachting: gemiddeld 6% stijging in 2012) neemt door de onzekere economische situatie (stijgende werkeloosheid) toe. Overigens bevinden de Nederlandse betalingsachterstanden zich in internationaal perspectief op een zeer laag niveau. Door dalende huizenprijzen kunnen de verliezen van banken echter nog verder gaan oplopen.

Overheid
De overheid hanteert een voor de buitenwereld niet altijd duidelijk beleid ten aanzien van de woningmarkt. De (tijdelijke) verhoging van de NHG zal naar verwachting niet worden verlengd; in een markt die het al moeilijk heeft, is dit een verdere beperking. Ook de effecten van de verlaging van de overdrachtsbelasting lijken alweer uitgewerkt: het aantal hypotheekaanvragen zit 25% onder dezelfde periode in 2010. De Minister van Financien lijkt ondanks een pleidooi van CDA en PVV bovendien niet open te staan voor een versoepeling van de Gedragscode, ook niet voor het bieden van meer explain-ruimte in het starterssegment.

Huur- en bouwsector
Het probleem in de koopwoningmarkt is niet los te zien van de huur- en de bouwsector. De huursector zit vast door ‘scheefwoners’: de doorstroming naar een vrije sector huurwoning of een koopwoning is minimaal. Door Europese regelgeving dreigen mensen met een belastbaar jaarinkomen vanaf 33.614 euro vanaf 1 januari 2012 helemaal tussen de wal en het schip te vallen. Ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar kunnen volgens de GHF-normen te weinig lenen (zo’n 150.000 euro) om een woning te kunnen kopen.

Ook de bouwsector kampt met grote problemen. De verkopen van nieuwbouwwoningen zijn meer dan gehalveerd ten opzichte van voor de crisis. Halverwege 2011 stonden er 24.000 nieuwbouwwoningen (waarde €7 miljard) in Nederland te koop. Demografische ontwikkelingen (meer eenpersoons-huishoudens en vergrijzing) vragen bovendien om bouw van andere woningen.

Politieke desinteresse
In de troonrede was geen noemenswaardige aandacht voor de situatie op de woningmarkt. Voor de presentatie van de ‘Woonvisie’ van het kabinet vorige week in Den Haag, toonden vertegenwoordigers van politieke partijen evenmin belangstelling. Belanghebbenden uit alle sectoren waren aanwezig, experts ‘kraakten’ de Woonvisie, maar ‘de politiek’ gaf niet thuis.

Drastisch ingrijpen nodig
Het moge duidelijk zijn dat de problemen in de woningmarkt te groot zijn om met losse, ‘individuele’ maatregelen op te lossen. Drastisch ingrijpen is nodig om de woningmarkt vlot te trekken. Het is hoog tijd voor alle belanghebbende partijen - en met name politici - om samen te werken aan een integraal plan voor de woningmarkt.