‘Woningmarkt koelt nog (lang) niet af’
De Nederlandse huizenprijzen stijgen – ondanks de oorlog in Oekraïne – ook in 2022 met dubbele cijfers. Economen van RaboResearch hebben berekend dat koopwoningen dit jaar gemiddeld 17,3% duurder worden, gevolgd door nog eens 5,5% in 2023. Omdat er bijna geen huizen te koop staan neemt het aantal transacties in 2022 af tot circa 191.000, om vervolgens in 2023 weer wat aan te trekken tot zo’n 198.000 verkochte woningen . RaboResearch benadrukt echter dat deze voorspellingen door de gevolgen van de oorlog voor de Nederlandse economie met grote onzekerheid zijn omgeven.
In januari 2022 waren bestaande koophuizen 21,1% duurder dan in dezelfde maand het jaar ervoor. “Een historische stijging”, aldus Rabo-econoom Stefan Groot. “Sinds 1977 zijn de huizenprijzen in ons land niet meer zo hard gestegen. De uitzonderlijke oververhitting van de woningmarkt wordt nog duidelijker als we naar de prijsstijging in euro’s kijken. Huizenkopers betalen inmiddels €75.000 meer voor hun huis dan degenen die een jaar eerder een huis kochten. Jan Modaal heeft nu twee volledige jaarsalarissen nodig om het tempo op de woningmarkt bij te benen.”
Groot voorziet dan ook dat de huizenprijzen ook de komende tijd blijven stijgen. Omdat de huizenprijzen harder zijn gestegen, moesten de economen van RaboResearch hun eerdere ramingen verhogen. Groot legt uit de krapte op de huizenmarkt en de lage werkloosheid de druk op de huizenprijzen verder hebben versterkt. “Toch verwachten we dat deze in de loop van dit jaar minder uitbundig gaan stijgen.”
Dit zou volgens Groot komen doordat de economie naar verwachting minder hard groeit dan in de afgelopen jaren. “Ook dalen de kapitaalmarktrentes al een tijdje niet meer, wat gevolgen heeft voor de hypotheekrente. Een hogere hypotheekrente heeft een drukkend effect op de huizenprijzen. Al met al verwachten we dat bestaande huizenprijzen dit jaar gemiddeld 17,3% duurder worden dan in 2021. Voor 2023 voorzien we een gemiddelde huizenprijsstijging van 5,5%.”
Oorlog niet direct van invloed
De Rabo-econoom verwacht overigens niet dat de oorlog in Oekraïne op korte termijn voor een omslag op de Nederlandse huizenmarkt zorgt. “Maar deze zorgt er wel voor dat de huizenprijzen minder hard toenemen door de impact van de oorlog op de Nederlandse economie. Zo stijgen de prijzen in de winkels en aan de pomp.”
“Dit tast de koopkracht van consumenten aan, waardoor zij minder geld overhouden voor de maandelijkse woonlasten. Huizenkopers hebben zo rekening te houden met een lager woonbudget. Door de oorlog wordt ook de kans op een recessie groter. Als de economie inderdaad in zwaarder weer terecht komt, dan stijgen de huizenprijzen waarschijnlijk minder hard dat we nu voorzien.”
Uit het Kwartaalbericht komt verder naar voren dat koophuizen dit jaar vooral duurder zijn geworden in Zeeland en in het midden en noordoosten van het land. In deze regio’s stijgen de huizenprijzen met meer dan 20%. In Zuid-Holland en West-Brabant groeien de huizenprijzen naar verwachting met 15 á 16% minder hard.
Crisisjaren
Al met al worden er in Nederland door de “enorme krapte” op de huizenmarkt steeds minder huizen verkocht. In januari van dit jaar waren er bijvoorbeeld maar 14.053 transacties. “Het is lang geleden dat het er zo weinig waren”, vervolgt Groot zijn uitleg. “Zulke aantallen zagen we vooral tijdens de crisisjaren van 2008-2013. Huizen worden ontzettend snel verkocht en er wordt een heftige biedstrijd. Huizen gaan soms ver boven de vraagprijs weg.”
“Hierdoor en door de achterblijvende nieuwbouwproductie zullen dit jaar naar verwachting nog maar 191.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselen. Dat zijn er 35.000 minder dan in 2021, toen nog ruim 226.000 bestaande koophuizen werden verkocht. Voor 2023 verwachten we enig herstel en gaan we uit van 198.000 verkopen”, besluit Groot.
