ABN AMRO: ‘Vooral starters last van hogere hypotheekrente’
De renteverhogingen die onlangs door de Europese Centrale Bank zijn aangekondigd en de stijging van de rente op overheidsobligaties, vertalen zich in hogere hypotheekrentes. Volgens ABN AMRO resulteert dit in een groter dan verwachte daling van het aantal transacties op de huizenmarkt. Reden genoeg voor ABN AMRO om in zijn nieuwe Woningmarktmonitor de voorspellingen bij te stellen: de bank verwacht nu dat het aantal transacties dit jaar met 17,5% daalt en volgend jaar met 2,5% (terwijl men eerst uitging van een daling van 15% in 2022 en een stabilisatie in 2023.
ABN AMRO verwacht daarnaast dat ook de prijsstijging afzwakt. De gemiddelde stijging komt dit jaar uit op 15% en volgens jaar op 2,5%. Aanvankelijk ging de bank uit van stijgingen van respectievelijk 12,5% en 5%. Reden voor de hogere verwachte stijging is dat de transacties tot dusver het jaargemiddelde omhoog duwen. Volgend jaar zou dat niet het geval zijn, waardoor het jaargemiddelde lager uit zou moeten komen. Ook in de daaropvolgende jaren zal de prijsontwikkeling volgens de bank beperkt zijn. Inflatie en de hoge energielasten zorgen naar verwachting namelijk voor minder ruimte voor hypotheekuitgaven.
Leenbedrag neemt af
Op basis van zijn huidige prognoses verwachten de economen van ABN AMRO dat de hypotheekrente – zowel voor hypotheken met een korte als lange rentevaste periode – voorlopig blijft stijgen. Als gevolg daarvan kunnen huizenkopers minder geld lenen voor de aankoop van een nieuwe woning.
Daarnaast neemt de financiële ruimte van huishoudens om de hypotheeklasten te dragen af vanwege de dalende koopkracht. De leennormen vallen hierdoor in 2023 strenger uit dan in 2022 en worden verder aangescherpt als de energielasten hoog blijven. “Per saldo staan de besteedbare inkomens onder druk en met de gestegen hypotheekrente leidt dit tot een slechtere betaalbaarheid van de woningmarkt, die toch al wordt aangetast door de sterk gestegen huizenprijzen”, aldus de bank.
Marktaandeel starters neemt af
Hoewel het aandeel woningaankopen door huizenkopers tot 35 jaar sinds de coronacrisis met vijf procentpunten is gestegen naar 50%, verwacht ABN AMRO dat het marktaandeel van starters op termijn weer afneemt. Volgens Philip Bokeloh zijn de hogere hypotheekrente en de daling van het maximaal toegestane leenbedrag daarvoor de belangrijkste redenen. De ABN AMRO-Woningmarkt econoom legt uit dat met name starters daar last van hebben, omdat ze over weinig spaargeld beschikken en daardoor het aankoopbedrag hoofdzakelijk hypothecair moeten financieren.
“Daarnaast hebben jonge huizenkopers – in tegenstelling tot doorstromers – geen overwaarde en kunnen zij een eerder afgesloten lage hypotheekrente niet meenemen bij een verhuizing. Ook zien we dat starters vaker risico’s nemen om een voet tussen de deur te krijgen op de woningmarkt. Huizenkopers mogen maximaal 100% van de getaxeerde woningwaarde lenen. Ruim de helft van deze groep huizenkopers leent méér dan 90% van wat op basis van de normen is toegestaan. Dit betekent dat starters die kort geleden een woning hebben gekocht het meest kwetsbaar zijn voor een inkomensterugval of een correctie op de huisprijzen."
