Huizenmarkt voorlopig nog niet klaar met afkoelen
De zomerse temperaturen lopen almaar op en afkoeling lijkt voorlopig ver weg. Wat wel blijft afkoelen, is de Nederlandse huizenmarkt. Verwacht wordt dat de huizenprijzen in Nederland dit jaar nog flink zullen dalen, en gemiddeld 5,2% lager uitvallen dan in 2022. Pas in 2024 zal de woningmarkt stabiliseren. Dat schrijven de economen van RaboResearch in hun Kwartaalbericht Woningmarkt.
De Nederlandse woningmarkt staat dit jaar vooral in het teken van dalende prijzen en minder transacties. Een daling die ook in het tweede deel van 2023 doorzet, voorspelt RaboResearch-econoom Nic Vrieselaar. “We verwachten dat prijzen dit jaar gemiddeld met 5,2% dalen ten opzichte van 2022.”
Iets meer dan waar de economen in hun vorige Kwartaalbericht vanuit gingen dus; destijds werd een daling van 4,2% voorspeld. “Maar de prijzen gingen afgelopen maanden iets sterker omlaag dan waar we eerder op rekenden, en het economische beeld is bovendien iets negatiever geworden.”
Starters in opkomst
Behalve de huizenprijzen daalde ook het aantal verkochte huizen de afgelopen tijd flink. De Rabobank-economen verwachten dat de doorstroming op de markt voor bestaande koophuizen verder inzakt door de dalende nieuwbouw, wat ook weer minder verkopen van bestaande huizen tot gevolg heeft. In het Kwartaalbericht hebben ze hun verkoopverwachting dan ook naar beneden bijgesteld, naar 165.000 transacties - voor zowel dit als volgend jaar.
Het valt de economen op dat het tot nu toe vooral de 35-plussers zijn die de handdoek in de ring gooiden, terwijl jongvolwassenen juist aan een opmars bezig zijn. Volgens Vrieselaar betekent dit niet automatisch dat het eigenwoningbezit onder twintigers en dertigers nu ook toeneemt.
“Afgezet tegen het totale aantal 35-minners in Nederland kopen zij nu namelijk wel minder huizen dan afgelopen jaren, terwijl in de voorbije jaren al historisch weinig jongvolwassenen een huis kochten en het eigenwoningbezit onder twintigers en dertigers sterk daalde.”
Regionale verschillen groot
Hoewel de huizenprijzen in heel Nederland dalen, bestaan er wel flinke verschillen in het tempo waarin dat gebeurt. Terwijl huizenprijzen in Zeeland, delen van Overijssel en Noord-Limburg dit jaar naar verwachting 3% lager uitvallen dan vorig jaar, worden woningen in de omgeving van Amsterdam en Utrecht naar verwachting liefst 8% goedkoper.
Ook de regio Overig Groningen, waartoe de stad Groningen behoort, heeft een stevige correctie ontvangen. Voor deze verschillen zijn meerdere verklaringen. De verslechterde betaalbaarheid, door de opgelopen hypotheekrente, is vooral debet aan de afkoeling van de woningmarkt. In regio’s waar de betaalbaarheid sterker onder druk stond – zoals Amsterdam en Utrecht – heeft de rentestijging dus mogelijk een groter effect dan in regio’s met lagere huizenprijzen.
Ook de verhuurmarkt kan volgens Vrieselaar een rol spelen. “In steden als Amsterdam en Groningen is de particuliere huursector relatief groot, maar de vraag naar woningen voor de verhuur is afgenomen door een combinatie van factoren. Denk aan de hogere overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen en de aangekondigde regulering van de huurprijzen in een deel van het vrijehuursegment.”
Stabilisatie in 2024
De Rabobank-economen verwachten dat de koopwoningmarkt volgend jaar enigszins stabiliseert. Enerzijds omdat het aanbod nog altijd beperkt is en de vooruitzichten voor nieuwbouw somber zijn, anderzijds omdat de betaalbaarheid van de bestaande koopwoningen verbetert.
“Door stijgende inkomens kunnen huizenkopers in 2024 weer ongeveer net zo veel lenen als voordat de rente begon te stijgen, terwijl de huizenprijzen juist zijn gedaald”, stipt Vrieselaar aan. “Bovendien koelt de economie weliswaar wat af, maar we gaan ervan uit dat de werkloosheid laag blijft. De vraag naar koopwoningen blijft daarom naar verwachting relatief hoog.”
Wel benadrukt de econoom dat er duidelijke neerwaartse risico’s zijn, en dat een recessie of hogere rente niet valt uit te sluiten.
