RaboResearch: ‘Huizenprijzen stabiliseren eerder dan voorzien’
De koopwoningprijzen lijken na een lange periode van dalingen sinds afgelopen zomer – eerder dan verwacht – weer gestabiliseerd. Dit komt vermoedelijk doordat de lonen sterker zijn gestegen dan voorzien, waardoor potentiële huizenkopers meer kunnen lenen. Volgens de economen van RaboResearch zorgt dat op zijn beurt voor een opwaartse druk op de woningmarkt.
Al met al valt de prijs van een koophuis dit jaar in heel Nederland vermoedelijk 3,5% lager uit dan in 2022, met sterkere prijsdalingen in de noordelijke helft van de Randstad. Volgend jaar stijgen de huizenprijzen naar verwachting echter weer met 2,4%.
In het Kwartaalbericht Woningmarkt schrijven de onderzoekers dat de huizenprijzen in mei, juni en juli stagneerden, nadat ze eerder zo’n 6% waren gezakt ten opzichte van de piek van de zomer van 2022. Die stabilisering komt volgens de RaboResearch-econoom Nic Vrieselaar vroeger dan verwacht. “Eerder dit jaar gingen we ervan uit dat de prijzen pas tegen het einde van jaar zouden stabiliseren.”
Vrieselaar stipt aan dat de nominale inkomens van Nederlanders sterker zijn toegenomen dan voorzien, terwijl de hypotheekrentes amper verder zijn gestegen. “Na de heel snelle rentestijging in 2022, waardoor potentiële huizenkopers plots minder hypotheek kregen, neemt het bedrag dat kopers kunnen lenen nu dus juist weer snel toe. Bij een gebrek aan aanbod werkt die oplopende leenruimte al gauw door in de huizenprijzen.”
De economen verwachten dat de huizenprijzen de rest van dit jaar “min of meer stabiel” blijven, maar al met al wel 3,5% lager uitvallen dan in 2022. Voor volgend jaar gaan ze nu uit van een kleine stijging van gemiddeld 2,4%. Vrieselaar legt uit dat de markt zich nog altijd ontwikkelt, zoals je zou verwachten na een periode van hoge inflatie.
Volgens de econoom leidt hoge inflatie op de lange termijn namelijk tot een sterkere stijging van de nominale lonen, “waardoor potentiële kopers juist weer meer kunnen lenen, de vraag naar koopwoningen aantrekt en huizenprijzen weer stijgen”.
Beperkt aanbod
Daarnaast verwacht RaboResearch dat er in heel 2023 zo’n 180.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselen, gevolg door 170.000 verkopen in 2024. Dat zijn er meer dan in de juniraming, toen ze nog uitgingen van 165.000 transacties in elk van beide jaren.
“Ook in het aantal verkopen is te zien dat de koopwoningmarkt iets sneller stabiliseert dan we hadden voorzien”, vervolgt Vrieselaar. “Toch blijft het aantal verkopen dit jaar ver achter bij 2022, toen ruim 193.000 bestaande woningen werden verkocht.”
Dat de economen voor volgend jaar een verdere daling van het aantal transacties verwachten, is voornamelijk te verklaren aan de hand van een gebrek aan aanbod. Na de eerdere toename van het aantal te koop staande huizen in 2022 ziet Vrieselaar het aanbod dit jaar langzaam weer teruglopen.
“Vermoedelijk speelt hierin mee dat doorstromers vóór de rentestijging van vorig jaar veel actiever waren”, legt hij uit. “Zij hadden vaak nog een hogere hypotheekrente, en konden door te verhuizen overstappen naar de toen zeer lage hypotheekrente. Tegen dezelfde maandlasten konden ze dan groter of mooier worden. Maar nu veel zittende huiseigenaren juist een hypotheekrente hebben die vergelijkbaar is met of zelfs lager is dan de actuele rente, blijven huiseigenaren zitten waar ze zitten – waardoor er minder aanbod van huizen is.”
Dat drukt volgens Vrieselaar de komende jaren naar verwachting het aantal transacties “Volgend jaar komt daar bovendien de verwachte terug in nieuwbouw bovenop”, rond de econoom af. “Dat betekent minder verhuizingen en dus ook minder woningaanbod.”
