Leerzame ervaringen uit boetes voor 'maatwerkhypotheken'
De Autoriteit Financiële Markten heeft Rabobank beboet voor het verstrekken van onverantwoorde hypotheken. Zijn hypotheken op maat vanaf nu niet meer mogelijk? In dit artikel legt Paul Schuiling (consultant bij Projective Group) uit wat de sector kan leren van dit boetebesluit en geeft hij antwoord op de vraag of maatwerk nog wel mogelijk is.
In een recent boetebesluit van de AFM, met meer dan 100 pagina's, zijn cruciale lessen te vinden voor kredietacceptatie en de beoordeling van hypotheekaanvragen. Van de 42 onderzochte maatwerkdossiers bleken er volgens de toezichthouder acht in strijd met de wet te zijn.
Bij maatwerkhypotheken, waarbij afgeweken kan worden van standaard leennormen onder specifieke voorwaarden, benadrukt de AFM het belang van een heldere en onderbouwde uitleg van de hypotheekverstrekker over waarom de hypotheek verantwoord is voor de klant (explain). Ook het kritiekpunt op het acceptatiecriteria-beleid wijst op onvoldoende sturing en gebrek aan concreetheid bij het bepalen van verantwoorde hypotheekverstrekking.
Het boetebesluit onderstreept dat de afwezigheid van betalingsachterstanden niet automatisch betekent dat er geen risico op overkreditering was bij het afsluiten van het hypothecair krediet.
De belangrijkste aandachtspunten op een rijtje
Schuiling heeft de belangrijkste aandachtspunten voor het acceptatiebeleid op een rijtje gezet: duidelijkheid en concreetheid zijn essentieel om overcreditering te voorkomen; subjectieve termen moeten specifieker worden; naast het toetsen van de betaalbaarheid moet ook geanalyseerd worden of deze betaalbaarheid daadwerkelijk besteed wordt; en zowel een tekstuele verklaring als een numerieke analyse en verificatie van gegevens zijn vereist.
Aandachtspunten bij onderbouwing
Belangrijke aandachtspunten voor de beoordeling van maatwerkhypotheken zijn afgeleid uit geanalyseerde dossiers. Het boetebesluit benadrukt specifieke aspecten, vooral bij klanten die een hoge huur kunnen betalen maar niet dezelfde hypotheeklast. Een kort overzicht van deze punten luidt:
Uitleg moet gebaseerd zijn op spaargedrag, niet alleen op het spaarsaldo; rekening houden met inkomsten die binnen 10 jaar vervallen; risico's bij onbetaalbare lasten na verkoop van de woning moeten worden onderbouwd bij woningbehoud na relatiebreuk; berekeningen moeten de verklaringen van betaalbaarheid ondersteunen; mondelinge toezeggingen zijn te onzeker voor onderbouwing; werkgeversverklaring zonder intentieverklaring bij tijdelijk contract mag niet als bestendig inkomen gezien worden; en overbruggingshypotheeklasten moeten meegenomen worden in de betaalbaarheidsanalyse.
Lagere uitgaven op basis van budgetteren
Als budgettering of een Nibudformulier wordt gebruikt om aan te tonen dat de klant lagere uitgaven heeft dan dient duidelijk te zijn welke situatie in kaart is gebracht (oud of nieuw), dienen afwijkende bedragen geverifieerd te worden. De standaardleennorm gaat al uit van een besparing op de voorbeeldbegroting. Lagere uitgaven kun je dus niet één op één vertalen naar een hogere leencapaciteit.
Verantwoord maatwerk
Maatwerk blijft mogelijk, maar moet verantwoord gebeuren, erkent de AFM als een goede oplossing voor specifieke klantsituaties.
Dit brengt ons naar een aantal aanbevolen stappen: review en update het acceptatiebeleid, zorg voor objectieve, concrete, kwantitatieve onderbouwing en verificatie bij maatwerk; pas waar nodig het acceptatiebeleid aan; communiceer wijzigingen intern en met samenwerkende adviseurs; en monitor de effectiviteit van het beleid door enkele dossiers na enkele weken te beoordelen.
