Rabobank verwacht dubbele groeicijfers huizenprijzen in (vrijwel) heel Nederland
De huizenprijzen stijgen in 2021 met gemiddeld 10,9% ten opzichte van 2020. Volgens Rabobank komt dat door gunstigere economische vooruitzichten en prijsopdrijvende prikkels, zoals ruimere leennormen en de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters. Vooral in de COROP-regio’s (gebieden die vallen onder de Coördinatiecommissie Regionaal Onderzoeksprogramma) Flevoland en Overig Zeeland nemen de prijzen hard toe.
Tevens blijkt uit het nieuwe Kwartaalbericht Woningmarkt van RaboResearch dat de huizenprijzen in 2022 naar verwachting met 4,6% stijgen. Het totale aantal verkochte woningen ligt in heel 2021 vermoedelijk op circa 234.000, een fractie minder dan vorig jaar. Dit aantal zal volgend jaar dalen tot zo’n 218.000 transacties.
Hoogste prijsstijging sinds 2001
De prijsindex bestaande koopwoningen is de afgelopen maanden het hardst gestegen sinds 2001. In april waren huizen in Nederland gemiddeld 11,5% duurder ten opzichte van april 2020. Volgens Rabobankeconoom Stefan Groot stegen de huizen eind jaren negentig en kort na de eeuwwisseling nog harder. “Maar in euro’s uitgedrukt zijn de prijsstijgingen van de voorbije maanden de grootste ooit gemeten op de Nederlandse koopwoningmarkt. In een jaar tijd steeg de gemiddeld prijs met zo’n €40.000.”
Groot verwacht dat de huizenprijzen dit jaar gemiddeld 10,9% hoger zullen liggen dan in 2020. “Dat betekent dat een gemiddeld huis zo’n €36.000 duurder zal zijn dan vorig jaar. Daarmee stijgen de huizenprijzen in 2021 duidelijk harder dan in 2019 en 2020. Dit jaar wordt naar verwachting ook het eerste jaar sinds 2001 waarin over het hele jaar gemiddeld sprake zal zijn van prijsgroei in dubbele cijfers. Volgend jaar valt de verwachte stijging van huizenprijzen met 4,6% bescheidener uit.”
Economie robuuster dan verwacht
Rabobank heeft daarmee zijn verwachtingen bijgesteld ten opzichte van het vorige Kwartaalbericht, destijds voorspelden de economen een stijging van 8,0% voor 2021 en 4,0% voor 2021. Volgens Groot heeft de woningmarkt sindsdien duidelijk aan momentum gewonnen. “Naast prijsopdrijvende prikkels – waaronder de veranderingen in de overdrachtsbelasting – vormen gunstigere macro-economische vooruitzichten een belangrijke verklaring voor de bijstelling.”
Hij voegt toe: “De Nederlandse economie blijkt nog robuuster dan we eerder voorzagen en de werkloosheid is de afgelopen maanden verder gedaald, en zal naar verwachting ook minder hard oplopen dan eerder gedacht.”
Volgens Groot is er echter nog een reden waarom de woningmarkteconomen van Rabobank hun prognose naar boven hebben bijgesteld. “Dat is dat het zeer lage aantal te koop staande woningen en de korte doorlooptijd naar ons idee sterk het gevoel van een ‘fear of missing out’ stimuleren, ofwel de angst om achter het net te vissen. Huizenkopers gaan daardoor nóg agressiever bieden.”
“In een krappe markt worden woningen vaker per opbod verkocht, waarbij het de kunst is om met een concurrerende vraagprijs zoveel mogelijk gegadigden aan te trekken. Een verkrappende woningmarkt gaat hierdoor gepaard met extra stijging van huizenprijzen. Ook maakt een krappe markt het voor doorstromers, die steeds minder keuze hebben, lastiger om een nieuwe woning te vinden. Hierdoor stellen sommige potentiële doorstromers hun verhuizing uit.” Dit verergert volgens Groot de krapte op de woningmarkt.
Flevoland en Drenthe stijgen het hardst
Vooral in Flevoland (13,8%) en Drenthe (13,3) stegen de huizenprijzen hard ten opzichte van een jaar eerder, gemiddeld gezien steeg de prijsindex in Nederland met 10,3%. “Ook in euro’s uitgedrukt had Flevoland in het eerste kwartaal de dubieuze eer om de prijzen het hardst te zien stijgen van alle provincies. In Flevoland – een belangrijke uitwijkregio voor steden als Amsterdam, Utrecht en Amersfoort – stegen de huizenprijzen de afgelopen jaren veel harder dan gemiddeld. Ook in Drenthe stijgen de huizenprijzen nu hard, maar hier zijn woningen naar schatting zo’n 20% goedkoper dan gemiddeld in Nederland.”
Het is overigens voor het eerst dat RaboResearch – dankzij een nieuw ontwikkeld model – op regionaal niveau de huizenprijzen kan voorspellen. Daaruit blijkt dat er flinke regionale verschillen bestaan. “In de COROP-regio’s het Goot en Vechtstreek en Groot-Amsterdam verwachten we in 2021 met 9% jaar-op-jaar de laagste huizenprijsgroei. De hoogste stijging zien we in Flevoland met 16% jaar-op-jaar en in Overig Zeeland met 13% jaar-op-jaar.”
“De huizenprijzen groeien al lang niet meer het hardst in de grote steden, en de woningmarkt is ook buiten de Randstand booming. Die trend houdt nog even aan en dat heeft alles te maken met de sterk gestegen huizenprijzen. Huishoudens laten regio’s waar de betaalbaarheid onder druk staat vaker links liggen, om hun geluk in meer landelijke regio’s te beproeven. In 2022 blijven de huizenprijzen naar verwachting in alle regio’s nog groeien. De verwachte groei varieert in dat jaar van 3% in Groot-Amsterdam tot 8% in de Kop van Noord-Holland.”
Lees ook: DNB wil grotere kapitaalbuffers voor als woningmarkt instort
